건축 인허가의 출발점은 의외로 단순한 질문에서 시작합니다. “내가 만들려는 이것이 「건축법」상 건축물에 해당하는가?”입니다. 컨테이너로 만든 사무실, 마당의 옥외 광고탑, 바퀴를 떼어 낸 트레일러처럼 경계에 선 구조물이 많아서, 같은 물건이라도 건축물로 보느냐 아니냐에 따라 허가·신고 대상인지, 어떤 기준이 적용되는지가 통째로 달라집니다. 그래서 「건축법」이 정의하는 건축물의 요건부터, 그 세 가지를 하나씩 정확히 짚어 보겠습니다.

「건축법」은 ‘건축물’을 어떻게 정의하나요?

가장 먼저 볼 것은 정의 조문입니다. 풀어 쓰기 전에, 법이 실제로 쓴 문장을 그대로 보겠습니다.

「건축법」 제2조 제1항 제2호“건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

문장이 길지만 뼈대는 분명합니다. 핵심은 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”입니다. 여기에 ① 그것에 딸린 시설물과 ② 지하나 고가(다리처럼 높이 띄운 구조물)의 공작물에 설치하는 사무소·점포·창고 등이 건축물의 범위로 더해집니다. ‘기둥 또는 벽’이라고 한 점에 주목하세요. 기둥만 있어도, 벽만 있어도 지붕을 떠받치고 있으면 건축물이 될 수 있다는 뜻입니다.

건축물의 요건 3가지, 무엇을 갖춰야 건축물인가

정의 조문을 실무에서 쓰기 좋게 세 가지 요건으로 나누어 보면 다음과 같습니다.

두 번째 요건인 ‘정착’은 경계 사례에서 자주 다투어집니다. 예컨대 캠핑용 트레일러는 도로 주행이 가능하면 토지에 정착하지 않은 것으로 보아 건축물이 아니지만, 바퀴를 떼어 내거나 주행이 불가능한 상태로 토지에 고정해 한곳에 오래 두면 건축물로 볼 수 있습니다. ‘움직일 수 있느냐’가 아니라 ‘실제로 한자리에 고정되어 있느냐’가 기준인 셈입니다.

지붕이 있어도 건축물이 아닐 수 있다 — ‘거주성’과 공작물

여기서 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 정의의 글자만 따라가면, 지붕이 있는 지하대피호는 건축물이어야 할 것 같습니다. 그러나 「건축법 시행령」은 일정 규모를 넘는 지하대피호를 건축물이 아니라 별도의 ‘공작물’로 분류합니다.

「건축법 시행령」 제118조 제1항 제6호바닥면적 30제곱미터를 넘는 지하대피호 — (제118조 제1항: 법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조할 때 신고를 해야 하는 공작물의 하나로 규정)

지붕도 있고 토지에 정착도 했는데 왜 공작물로 따로 뺐을까요? 「건축법」이 ‘건축물’을 판단할 때는 토지 정착과 지붕의 유무뿐 아니라 상시 사람이 머무는 공간인가(거주성)까지 본다는 의미입니다. 지하대피호처럼 평소에는 사람이 상주하지 않는 시설은, 형식상 건축물의 모습을 갖추어도 공작물로 관리하는 것입니다. 그래서 어떤 구조물이 건축물인지 판단할 때는 ①공작물 ②정착 ③지붕과 기둥 또는 벽이라는 세 요건에 더해, ‘거주성’이라는 해석 요소를 함께 대입해 보아야 합니다.

자주 묻는 질문

정리

「건축법」상 건축물의 요건은 결국 ‘토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것’으로 모이며, 여기에 딸린 시설물과 지하·고가 공작물에 설치하는 사무소·점포·창고 등이 더해집니다. 그리고 형식 요건을 갖추어도 거주성이 없으면 공작물로 분류될 수 있습니다. 경계에 선 구조물은 이 요건들을 하나씩 대입해 보면 건축물인지 아닌지가 정리됩니다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인하실 수 있습니다 — 「건축법」 제2조(정의).