증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적·연면적·층수·높이 가운데 어느 하나라도 늘리면 성립합니다. 네 가지를 모두 키워야 하는 것이 아닙니다.

위로 층을 올려 층수가 늘어도, 옆으로 방을 붙여 바닥이 넓어져도 성립하고, 층수를 그대로 둔 채 건물 높이만 키워도 마찬가지입니다. 그래서 이런 공사를 검토할 때는 무엇이 얼마나 늘어나는지를 먼저 확인하고 그 규모가 대지의 건폐율·용적률 여유 안에 들어오는지와 허가·신고 중 어디에 해당하는지를 이어서 따지게 됩니다.

증축은 무엇을 늘리는 건축 행위일까요

건축법 시행령은 증축을 이렇게 정의합니다.

「건축법 시행령」 제2조 제2호2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 2. 27.] 제2조 제2호 · law.go.kr

정의는 전제와 요건, 두 부분으로 이루어져 있습니다. 앞은 기존 건축물이 있는 대지여야 한다는 전제이고 뒤는 건축면적·연면적·층수·높이 가운데 하나 이상을 늘려야 한다는 요건입니다. 앞의 전제 때문에 빈 땅이거나 부속건축물만 있는 대지에 새로 지으면 신축에 해당합니다. 증축은 어디까지나 이미 건물이 서 있는 대지를 전제로 하며, 여기서 말하는 건축물이 갖춰야 할 요건은 건축물의 요건에서 따로 다룹니다. 뒤의 요건에서 핵심은 네 축을 잇는 관계입니다. 넷을 모두 늘려야 하는 것이 아니라 하나만 늘어도 요건이 채워집니다.

네 축이 각각 어떻게 늘어나는지는 조금씩 다릅니다.

신고 기준에 자주 등장하는 바닥면적과 연면적은 구별해야 합니다. 바닥면적은 각 층 하나하나의 면적이고 연면적은 모든 층의 바닥면적을 더한 합계입니다. 뒤에서 볼 85제곱미터 기준은 늘리려는 부분의 바닥면적 합계를 재는 것이지 건물 전체의 연면적을 재는 것이 아닙니다. 두 개념을 섞으면 신고인지 허가인지 판단부터 어긋납니다.

다만 각 축을 실제로 계산할 때는 옥탑·필로티·다락·처마·발코니 같은 부분의 산입과 제외 규칙이 촘촘히 갈립니다. 늘어난 수치는 시행령 제119조의 산정 방법에 따라 사안마다 따로 계산해야 하며 조문에 없는 잣대로 규모를 어림해서는 안 됩니다.

증축과 신축·개축·대수선은 어디서 갈릴까요

건축법이 정한 건축 행위 다섯 가지 가운데 증축은 규모가 커진다는 결과만 보면 다른 건축 행위와 헷갈리기 쉽습니다. 가르는 기준은 행위마다 분명합니다.

특히 대수선과의 경계가 실무에서 자주 문제됩니다. 대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 같은 구조나 외부 형태를 수선·변경·증설하는 것이면서 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것을 말합니다. 곧 면적이 늘어나면 증축이고 면적이 늘지 않은 채 구조만 손대면 대수선입니다. 같은 공사라도 바닥면적이나 연면적이 결과적으로 늘어났는지가 둘을 가릅니다. 리모델링도 마찬가지로, 노후 건물을 손보면서 규모를 늘리는 순간 증축 절차가 함께 걸립니다.

증축은 왜 건폐율·용적률부터 확인해야 할까요

증축은 이미 서 있는 건물에 규모를 더하는 일이라서 대지가 감당할 수 있는 총량이 남아 있어야 가능합니다. 여기서 먼저 걸리는 것이 건폐율과 용적률입니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 건축법은 이 두 비율의 최대한도를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 정하도록 하고 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때는 그 건축면적과 연면적을 각각 합해서 계산합니다.

이 합산 규정 때문에 증축은 대지 전체를 놓고 판단합니다. 같은 대지에 별개의 동을 새로 세우는 별동 증축이라도 그 대지의 건축면적·연면적은 함께 늘어나므로 기존 건물까지 합쳐 한도를 넘는지 봅니다. 대지에 여유가 없으면 완화 특례에 해당하지 않는 한 증축이 막힐 수 있습니다. 구체적인 상한율은 용도지역과 지방자치단체 조례에 따라 달라지므로 같은 규모라도 어떤 땅에서는 가능하고 어떤 땅에서는 되지 않습니다. 도면보다 먼저 대지의 남은 건폐율·용적률을 확인하라는 말은 이 구조에서 나옵니다.

기존 건물 증축에는 어떤 완화 특례가 있을까요

규모를 늘리는 공사가 건폐율이나 용적률, 도로 기준 같은 현행 규정에 걸리더라도 건축법 시행령은 몇 가지 완화 특례를 두고 있습니다. 오래된 건물일수록 지금의 기준에 맞지 않는 경우가 많은데 이를 이유로 최소한의 규모 확장까지 막으면 건물의 기능을 유지하기 어렵기 때문입니다.

다만 완화의 폭과 세부 요건은 국토교통부령과 조례에 위임되어 있으므로 실제 적용 여부는 대지가 속한 지역과 건물 상태에 따라 개별적으로 확인해야 합니다.

증축은 허가일까요, 신고일까요

증축은 건축의 한 종류이므로 원칙적으로 건축허가 대상입니다.

「건축법」 제11조 제1항건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] 제11조 제1항 · law.go.kr

다만 규모가 작은 증축은 건축신고로 허가를 갈음할 수 있습니다. 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 보기 때문에 절차가 한결 가볍습니다. 신고로 갈음되는 경우는 세 갈래입니다.

가장 흔한 갈래는 첫 번째로, 늘리려는 부분의 바닥면적 합계가 85제곱미터 이내인 경우입니다.

「건축법」 제14조 제1항 제1호1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] 제14조 제1항 제1호 · law.go.kr

주의할 단서가 있습니다. 3층 이상 건축물이라면 늘리려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내여야 신고로 처리됩니다. 두 번째 갈래는 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이면서 3층 미만인 건축물의 건축입니다(지구단위계획구역·방재지구 등은 제외). 세 번째 갈래는 높이를 3미터 이하로 늘리는 경우처럼 시행령이 정한 소규모 건축입니다. 이 세 갈래 어디에도 들지 않으면 다시 건축허가 대상으로 돌아갑니다.

신고가 접수되면 행정청은 신고받은 날부터 5일 이내에 수리 여부를 알려 줍니다(심의·동의·협의·확인이 필요하면 20일 이내). 신고한 뒤 1년 안에 공사를 시작하지 않으면 신고의 효력이 없어지므로 착공 시점도 함께 챙겨야 합니다.

무단 증축은 어떤 처벌로 이어질까요

허가나 신고 없이 증축하면 먼저 시정명령이 내려집니다. 허가권자는 공사 중지나 해체·사용금지 같은 조치를 명할 수 있고 이때 위반 내용이 건축물대장에 기재됩니다. 여기서 그치지 않고 형사 처벌과 이행강제금이 따라옵니다.

무허가 증축의 형사 처벌은 대지가 도시지역 안이냐 밖이냐에 따라 갈립니다. 도시지역 안에서 허가 없이 증축하면 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상이고 징역과 벌금이 함께 부과될 수도 있습니다. 도시지역 밖이라면 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금으로 수위가 낮아집니다. 신고 대상인데 신고를 하지 않았거나 거짓으로 신고한 경우에는 5천만원 이하의 벌금이 매겨집니다.

눈여겨볼 점이 있습니다. 이 처벌 조항은 무허가 증축만이 아니라 건폐율·용적률을 넘긴 경우까지 함께 겨냥합니다. 앞서 본 건폐율·용적률 한도를 초과해 규모를 늘리면 같은 조항으로 처벌될 수 있습니다. 대지 여유를 확인하지 않은 공사가 형사 처벌로까지 이어지는 통로가 여기입니다.

다만 실제 금액과 비율은 시가표준액과 시행령 별표, 조례에 따라 달라지므로 일률적인 액수를 단정하기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문

Q. 발코니를 벽으로 막아 방으로 쓰면 증축인가요?

원래 노대나 발코니는 바닥면적에 일부만 잡히지만 벽으로 둘러싸 실내로 만들면 그 부분이 바닥면적에 들어가 연면적이 늘어납니다. 연면적이 늘면 증축에 해당하고 허가나 신고 없이 하면 무단 공사가 됩니다. 실내로 편입하는 공사도 규모에 따라 신고나 허가가 필요합니다.

Q. 층수는 그대로인데 지붕만 높였습니다. 이것도 증축인가요?

증축은 건축면적·연면적·층수·높이 가운데 하나만 늘어도 성립합니다. 층수와 바닥이 그대로여도 지표면에서 건물 상단까지의 높이가 커지면 높이 증가로 성립합니다. 다만 높이를 3미터 이하로 늘리는 정도라면 건축신고로 갈음될 수 있습니다.

Q. 별동으로 창고 한 채를 더 지으면 신축 아닌가요?

건물이 없는 대지에 새로 짓는 것이 신축이고 이미 건물이 서 있는 대지에 별개의 동을 더하는 것은 증축입니다. 같은 대지의 건축면적·연면적이 늘어나기 때문입니다. 이때도 대지 전체의 건폐율·용적률 한도를 합산해서 따집니다.

Q. 늘리는 부분이 85제곱미터 이내면 무조건 신고로 되나요?

원칙적으로 85제곱미터 이내 증축은 신고 대상입니다. 다만 3층 이상 건축물이라면 늘리려는 부분의 바닥면적 합계가 건물 연면적의 10분의 1 이내여야 신고로 처리됩니다. 또한 대지의 건폐율·용적률에 여유가 없으면 규모가 작아도 공사 자체가 어려울 수 있으므로 신고 규모인지와 별개로 대지 여건을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 옥상에 작은 옥탑을 올리면 층수가 늘어난 것으로 보나요?

옥탑이나 계단탑 같은 부분은 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수와 높이 산정에서 제외됩니다. 증축인지 아닌지를 가르는 문제라기보다 네 축을 어떻게 계산하느냐의 문제이므로 규모와 형태에 따라 개별적으로 따져야 합니다.

증축은 무엇이 얼마나 늘어나는지에서 출발합니다. 건축면적·연면적·층수·높이 중 하나만 늘어도 증축이 되고 그 규모가 대지의 건폐율·용적률 한도 안에 들어와야 하며 규모에 따라 허가와 신고가 갈립니다. 이 순서만 잡아 두면 큰 틀을 놓치지 않습니다. 다만 실제 사안에서는 면적 산정 방법과 지역별 조례, 완화 특례가 함께 얽히므로 현행 조문과 해당 지방자치단체 기준을 확인하고 검토하는 편이 안전합니다.

근거 법령: 국가법령정보센터 — 「건축법」·「건축법 시행령」. 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.