낡은 건물을 해체하고 같은 자리에 같은 크기로 다시 지으면 신축일까요, 개축일까요?
개축은 기존 건축물의 내력벽·기둥·보·지붕틀 가운데 셋 이상을 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다. 건물이 없는 빈 대지에 처음 짓는 신축과 달리, 개축은 이미 있던 건물을 해체한 같은 자리에 종전 규모 안에서 다시 짓는 건축 행위입니다.
같은 ‘다시 짓기’라도 무엇을 얼마나 해체했는지, 규모를 키웠는지에 따라 개축·신축·증축·대수선으로 갈립니다. 이 판단에 따라 허가와 신고가 나뉘고 위반했을 때의 벌칙도 달라집니다. 그래서 개축은 정의부터 정확히 봐야 합니다.
- 개축이란: 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상을 해체하고 종전과 같은 규모로 다시 축조하는 것
- 판정 요소: 내력벽·기둥·보·지붕틀 네 가지(바닥·주계단은 세지 않음)
- 규모: 종전과 같은 규모의 범위(넘어서면 개축이 아님)
- 절차: 원칙은 건축허가, 개축 부분 바닥면적 85㎡ 이내면 건축신고
개축이 되려면 무엇을 얼마나 해체해야 하나요?
개축의 출발점은 해체입니다. 다만 해체만 했다고 개축이 되지는 않습니다. 건물의 어느 부분을, 몇 개나 해체했는지에 따라 개축인지 아닌지가 갈립니다. 「건축법 시행령」은 개축을 이렇게 정하고 있습니다.
「건축법 시행령」 제2조제3호“개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
여기서 개수를 세는 대상은 딱 네 가지입니다. 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀. 이 네 가지 가운데 셋 이상이 해체 범위에 들어가야 개축입니다. 하나나 둘만 해체하면 개축의 요건에 못 미칩니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 개축을 판정하는 이 네 가지는 건축법의 주요구조부와 다릅니다. 주요구조부는 여섯 가지거든요.
「건축법」 제2조제1항제7호“주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
주요구조부에는 내력벽·기둥·보·지붕틀에 더해 바닥과 주계단이 들어갑니다. 하지만 개축의 ‘셋 이상’을 셀 때는 바닥과 주계단을 세지 않습니다. 개축은 내력벽·기둥·보·지붕틀 네 가지만 대상으로 합니다. ‘주요구조부 여섯 개 중 셋’이 아니라 ‘이 네 개 중 셋’이라는 점이 실무에서 가장 자주 헷갈리는 지점입니다.
한 가지 예외가 있습니다. 한옥을 개축할 때는 지붕틀 가운데 서까래를 빼고 셉니다. 위 조문도 괄호에서 ‘지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다’고 정하고 있습니다.
같은 규모로 지어야 개축인가요?
해체 요건을 채웠다고 개축이 끝나는 것은 아닙니다. 다시 짓는 규모와 자리도 요건입니다.
조문은 ‘종전과 같은 규모의 범위에서‘ 다시 축조하도록 정하고 있습니다. 해체하기 전 건물의 규모를 넘기지 않아야 개축입니다. 해체한 자리에 종전보다 크게 지으면 종전 규모 범위를 벗어나므로 개축의 정의에 해당하지 않습니다.
규모를 키운 경우 그 행위가 증축인지 신축인지는 규모와 사안에 따라 행정청이 판단합니다. 조문이 한쪽으로 정해 두지 않았으므로 여기서 단정하기는 어렵습니다. 분명한 것은 종전 규모를 넘어서면 더는 개축이 아니라는 점입니다.
다시 짓는 자리도 정해져 있습니다. 조문의 ‘그 대지‘, 곧 기존 건물이 서 있던 같은 땅에 다시 축조해야 개축입니다. 다른 땅에 새로 지으면 신축으로 분류됩니다.
개축은 해체와 다시 축조가 한 세트로 묶인 건축 행위입니다. 건물을 해체하기만 하고 다시 짓지 않으면 개축으로 보지 않습니다.
개축·신축·증축·재축·이전은 어떻게 구분하나요?
건축법에서 ‘건축’은 신축·증축·개축·재축·이전 다섯 가지를 묶은 말입니다. 개축과 헷갈리기 쉬운 나머지를 한 줄씩 짚으면 이렇습니다.
| 구분 | 개축과 갈리는 기준 |
|---|---|
| 신축 | 건물이 없는 빈 대지에 새로 축조. 신축 정의가 “개축 또는 재축하는 것은 제외”라고 개축을 명시적으로 제외한다 |
| 증축 | 건축면적·연면적·층수·높이를 늘리는 것. 규모를 늘리면 증축, 종전 규모 범위면 개축 |
| 재축 | 천재지변·재해로 멸실된 건물을 그 대지에 다시 축조. 스스로 해체했으면 개축, 재해로 멸실됐으면 재축 |
| 이전 | 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것. 해체하면 이전이 아니다 |
| 대수선 | 구조를 수선·변경·증설하되 개축에 이르지 않는 것. 셋 이상 해체 후 다시 축조하면 개축 |
특히 개축과 대수선의 경계를 잘 봐야 합니다. 둘 다 건물의 구조를 손대지만 대수선은 정의부터 ‘증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것’으로 한정됩니다. 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상을 해체하고 다시 축조하면 개축입니다. 거기에 못 미치는 수선·변경·증설이면 대수선입니다.
개축하려면 허가를 받나요, 신고면 되나요?
개축은 원칙적으로 건축허가 대상입니다. 「건축법」 제11조제1항은 건축물을 건축하려는 자는 허가를 받도록 정하고 있습니다. 여기서 ‘건축’에 개축이 포함됩니다. 다만 규모가 작으면 신고로 갈음할 수 있습니다.
「건축법」 제14조제1항제1호1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
기준은 개축하려는 부분의 바닥면적입니다.
| 개축 규모 | 절차 |
|---|---|
| 개축 부분 바닥면적 합계 85㎡ 이내 | 건축신고 |
| 3층 이상 건물 | 85㎡ 이내라도 개축 부분 바닥면적 합계가 연면적의 1/10 이내여야 신고 |
| 위 신고 요건 초과 | 건축허가 |
신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다. 신고를 받은 행정청은 신고받은 날부터 5일 이내(심의·협의가 필요하면 20일 이내)에 수리 여부를 알려야 합니다. 다만 신고한 날부터 1년 안에 공사에 들어가지 않으면 신고 효력이 사라집니다(정당한 사유가 있으면 1년까지 연장). 신고만 해 두고 오래 묵히지 않는 편이 좋습니다.
‘작은 개축이니 신고면 되겠지’ 하고 넘겨짚기 전에, 개축하려는 부분의 바닥면적부터 정확히 계산해 보세요. 특히 3층 이상 건물은 85㎡ 이내라도 연면적의 10분의 1을 넘으면 허가 대상이거든요.
개축에 적용되는 완화·특례는 없나요?
법령 기준에 지금은 맞지 않는 기존 건축물이라도 개축은 허용해 주는 특례가 있습니다. 「건축법 시행령」 제6조의2는 기존 건축물이 법령에 들어맞지 않아도 개축을 허가할 수 있는 경우를 정하고 있습니다.
개축 특례 대상 세 가지
- 기존 한옥의 개축 — 한옥을 개축하는 경우가 특례 대상입니다.
- 재해위험지구의 개축 — 대지가 「자연재해대책법」에 따른 자연재해위험개선지구에 포함되고 사용승인 후 20년이 지난 건축물을 재해 예방을 위해 연면적 합계 범위에서 개축하는 경우입니다.
- 대지가 줄어든 경우의 개축 — 도시·군계획시설이나 도로 설치로 대지가 기준면적에 못 미치게 된 기존 건축물을 연면적 합계 범위에서 개축(또는 증축)하는 경우입니다.
개축은 리모델링의 한 수단이 되기도 합니다. 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 높이기 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축·개축하는 행위입니다. 여기서 ‘일부 개축’이 리모델링의 한 방법이 됩니다.
신고나 허가 없이 개축하면 어떻게 되나요?
허가나 신고 없이 개축하면 위반 건축물이 됩니다. 허가권자는 공사 중지나 해체·개축·사용제한 같은 시정명령을 내릴 수 있고 위반 내용은 건축물대장에 적힙니다.
벌칙은 위반 유형과 위치에 따라 갈립니다.
무허가·무신고 개축의 벌칙
- 무허가 개축(도시지역 안) — 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금(징역과 벌금이 함께 부과될 수 있습니다)
- 무허가 개축(도시지역 밖) — 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
- 신고 대상인데 미신고·거짓신고 — 5천만원 이하의 벌금
(무허가 개축은 도시지역 안이면 「건축법」 제108조, 밖이면 제110조, 무신고 개축은 제111조가 근거입니다.)
벌금과 별개로 이행강제금도 있습니다. 이행강제금은 시정명령을 받고도 정해진 기간에 바로잡지 않을 때 부과되는 행정상 금전 제재입니다. 한 번 내면 끝나는 돈이 아닙니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 위반을 바로잡을 때까지 반복해서 부과됩니다. 구체적인 금액과 부과 비율은 시가표준액과 시행령 별표, 지방자치단체 조례에 따라 달라지므로 전국이 같은 액수는 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물 일부만 해체해도 개축이 되나요?
네, 될 수 있습니다. 조문이 ‘전부 또는 일부’라고 하므로 건물의 일부만 해체해도 됩니다. 그 범위에 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되고 종전과 같은 규모로 다시 지으면 개축입니다.
Q. 해체하고 나서 종전보다 크게 지으면 개축인가요?
아니요. 개축에는 ‘종전과 같은 규모의 범위’라는 한계가 있습니다. 해체한 뒤 종전보다 크게 지으면 그 규모를 넘어서므로 개축이 아닙니다. 이때 증축인지 신축인지는 규모와 사안에 따라 행정청이 판단합니다.
Q. 재해로 무너진 건물을 다시 지으면 개축인가요?
아니요, 재축입니다. 천재지변이나 재해로 멸실된 건물을 그 대지에 다시 짓는 것은 재축으로 분류되며 연면적을 종전 이하로 하는 등 별도 요건이 붙습니다. 소유자가 스스로 해체한 경우라야 개축입니다.
Q. 개축과 대수선은 무엇이 다른가요?
해체한 구조 부재의 수로 갈립니다. 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상을 해체하고 다시 축조하면 개축, 셋에 못 미치는 수선·변경·증설이면 대수선입니다. 대수선은 정의부터 개축에 이르지 않는 공사로 한정되므로 개축 요건을 채우면 더는 대수선으로 보지 않습니다.
Q. 한옥을 개축할 때 서까래도 세나요?
아니요, 서까래는 빼고 셉니다. 한옥은 지붕틀 가운데 서까래를 제외하고 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상인지를 따집니다. 이 예외는 개축 조문 괄호 안에 적혀 있습니다.
정리
개축은 딱 두 가지 요건만 맞으면 성립합니다. 해체한 부재가 내력벽·기둥·보·지붕틀 넷 가운데 셋 이상인지 하나씩 세어 보고, 다시 짓는 건물이 종전 규모를 넘지 않은 채 같은 대지에 들어서는지 살피면 됩니다. 개수가 셋에 못 미치면 대수선으로, 규모가 종전을 넘으면 증축이나 신축으로 갈리고 둘을 다 채워야 비로소 개축입니다.
지금까지 짚은 ‘셋 이상’이나 ’85㎡’ 같은 기준선은 작성 시점의 「건축법」과 「건축법 시행령」에 근거합니다. 이런 숫자 요건은 법이 바뀌면 함께 달라질 수 있으니 실제 개축에 들어가기 전 현행 조문으로 기준값을 다시 짚어 보시는 편이 좋습니다.
개축은 정의 한 조항으로 끝나지 않고 허가·신고, 완화 특례, 벌칙까지 여러 조문에 나뉘어 있습니다. 이 글이 근거로 삼은 조항은 「건축법」 제2조·제11조·제14조·제79조·제80조·제108조·제110조·제111조, 「건축법 시행령」 제2조·제3조의2·제6조의2입니다. 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 이 조문 번호로 검색하면 각 조항의 전문을 볼 수 있습니다. 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.
