재해로 멸실된 건축물을 그 대지에 종전 규모 이하로 다시 축조하는 것이 재축입니다(「건축법 시행령」 제2조제4호). 멸실 원인이 재해인지가 재축과 개축을 가르는 첫 번째 관문입니다.

재축(再築)은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실됐을 때 그 대지에 건축물을 다시 축조하는 건축 행위입니다. 재해로 인한 멸실이 공사의 출발점이라는 점이 재축의 첫 번째 성립 조건입니다.

그래서 어떤 공사가 재축인지 아닌지는 규모나 공법을 따지기 전에 ‘멸실 원인이 재해인가’에서 갈립니다. 같은 자리에 건물을 다시 올리더라도 멸실 원인과 규모에 따라 갈립니다. 소유자가 스스로 해체했다면 개축, 규모를 키웠다면 신축이나 증축으로 분류됩니다.

「건축법 시행령」 제2조제4호4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
　1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
　2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 “법”이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 한다)에 모두 적합할 것

출처: 국가법령정보센터 「건축법 시행령」 제2조제4호 · law.go.kr

재축의 첫 관문, 멸실 원인이 재해인가요?

재축의 전제는 건축물이 “천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우”라는 사실입니다. 이 전제를 충족하지 못하면 뒤의 규모 요건을 아무리 맞춰도 재축이 아닙니다. 여기서 다시 축조하는 대상인 건축물이 갖춰야 할 요건은 별도로 정리돼 있습니다.

시행령 제2조제4호는 재해의 종류를 특정해 열거하지 않습니다. ‘천재지변이나 그 밖의 재해’라는 포괄 표현으로 규정할 뿐입니다. 지진·태풍·홍수·화재 등은 예시일 뿐입니다. 재해의 범위를 특정 몇 가지로 닫아 단정하기는 어렵습니다.

반면 소유자가 노후나 재건축을 이유로 스스로 건물을 해체하고 다시 짓는다면 재축이 아닙니다. 멸실 원인이 재해가 아니라 소유자의 자발적 해체이기 때문입니다. 이 경우는 개축(시행령 제2조제3호)에 해당합니다. 재축을 가르는 근본 관문은 ‘멸실 원인이 재해인가’라는 한 가지 물음으로 압축됩니다.

재축의 둘째 관문, 규모는 종전 범위 안인가요?

재해로 멸실됐다는 전제를 넘으면 다음은 다시 짓는 규모입니다. 시행령 제2조제4호는 규모를 연면적과 동수·층수·높이 두 축으로 나누어 요건을 정합니다. 두 축의 기준이 서로 다르다는 점이 재축의 핵심 구조입니다.

연면적은 절대 상한입니다. “연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것”(가목)이므로 재해 전보다 넓게 다시 짓는 순간 재축 요건을 벗어납니다. 연면적은 어떤 경우에도 종전을 넘길 수 없습니다.

동수·층수·높이는 두 갈래를 둡니다. 셋 모두 종전 규모 이하이면 그대로 재축입니다(나목 1)). 만약 동수·층수·높이 가운데 어느 하나가 종전을 초과한다면 그 동수·층수·높이가 법령등, 곧 「건축법」과 시행령·건축조례에 모두 적합해야 재축으로 인정됩니다(나목 2)).

이 비대칭 때문에 연면적은 늘릴 수 없지만 층수나 높이는 법령등에 맞는 범위에서 종전보다 올릴 여지가 있습니다. “재축은 무조건 예전과 똑같이만 지어야 한다”는 설명도 “재축이니 규모를 늘려도 된다”는 설명도 모두 정확하지 않습니다. 두 요건(가목·나목)은 함께 갖춰야 하고 나목 안에서만 1)·2) 중 하나를 고릅니다. 재축에는 개축과 달리 ‘내력벽·기둥·보·지붕틀 셋 이상 해체’ 같은 판정선이 없습니다. 재축의 관문은 재해 멸실과 규모 요건입니다.

재축은 개축·신축·증축과 무엇이 다른가요?

재축·개축·신축·증축·이전은 모두 「건축법」이 정한 건축 행위이지만 각각을 가르는 기준이 조문에 또렷합니다. 재축의 자리에서 보면 다음과 같이 갈립니다.

개축과의 차이가 가장 헷갈립니다. 둘 다 ‘같은 대지에 건물을 다시 축조’하지만 멸실 원인이 다릅니다. 재해로 멸실됐으면 재축, 소유자가 내력벽·기둥·보·지붕틀 가운데 셋 이상을 스스로 해체한 뒤 다시 지으면 개축(시행령 제2조제3호)입니다. 규모 기준도 다릅니다. 개축은 ‘종전과 같은 규모의 범위’인 반면 재축은 연면적 종전 이하에 더해 동수·층수·높이 요건까지 봅니다.

신축과의 경계는 신축 정의 안에 있습니다. 신축은 건축물이 없는 대지(해체·멸실된 대지를 포함)에 새로 짓는 것을 말합니다. 다만 신축 정의는 “개축 또는 재축하는 것은 제외한다”고 명시합니다(시행령 제2조제1호). 재해로 멸실된 대지에 짓더라도 재축 요건을 갖추면 재축, 갖추지 못하면(예를 들어 연면적을 종전보다 늘리면) 신축으로 분류됩니다.

증축은 멸실을 전제하지 않습니다. 기존 건물이 그대로 있는 상태에서 건축면적·연면적·층수·높이를 늘리는 것이 증축(시행령 제2조제2호)입니다. 멸실된 뒤 종전 이하로 다시 짓는 재축과는 출발점이 다릅니다. 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 행위(시행령 제2조제5호)입니다. 멸실 후 다시 축조하는 재축과 구분됩니다. 「건축법」이 정한 다섯 가지 건축 행위 전체의 관계는 별도로 정리돼 있습니다.

재축도 건축허가나 신고 대상인가요?

재축도 원칙은 건축허가입니다. 「건축법」 제2조제1항제8호는 ‘건축’을 신축·증축·개축·재축·이전으로 정의합니다. 제11조제1항은 “건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다”고 규정합니다. 재해로 멸실됐다는 사정만으로 허가 절차가 면제되지는 않습니다.

다만 규모가 작은 재축은 신고로 갈음됩니다. 「건축법」 제14조제1항제1호가 그 기준입니다.

「건축법」 제14조제1항제1호1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

출처: 국가법령정보센터 「건축법」 제14조제1항제1호 · law.go.kr

신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(제14조제1항 본문). 재축 부분 바닥면적 합계가 85제곱미터 이내면 신고, 이를 넘으면 허가 대상이 됩니다. 다만 3층 이상 건물은 조건이 하나 더 붙습니다. 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내여야 신고가 됩니다. 신고를 받은 행정청은 5일 이내(구조안전 심의나 협의 등이 필요하면 20일 이내)에 수리 여부를 통지합니다. 신고일부터 1년 안에 공사에 착수하지 않으면 신고 효력이 사라집니다.

자주 엇갈리는 지점이 설계자 자격의 예외입니다. 「건축법」 제23조제1항제1호는 “바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축·개축 또는 재축”은 건축사가 아니어도 설계할 수 있게 합니다. 신고 기준은 85제곱미터 ‘이내’이고 설계 예외는 85제곱미터 ‘미만’입니다. 같은 85제곱미터라도 표현이 다릅니다. 설계 예외는 설계자 자격에 관한 것일 뿐입니다. 허가나 신고 자체를 면제하지는 않습니다.

재축은 왜 특례가 더 두터운가요?

재축은 허가 단계에서 다른 건축 행위보다 완화와 예외를 폭넓게 적용받습니다. 재해로 멸실된 건물을 종전 규모 안에서 되짓는 경우이기 때문에 법령에 여러 특례가 마련돼 있습니다.

핵심은 「건축법 시행령」 제6조의2 제2항입니다. 이 조항은 기존 건축물과 대지가 법령 제정·개정 등으로 “법령등에 부적합하더라도” 일정한 경우에는 건축을 허가할 수 있게 합니다. 그 첫 번째 사유가 “기존 건축물을 재축하는 경우”(제1호)입니다. 재축이라는 사실 하나만으로 특례의 독립 사유가 되는 셈입니다. 개축은 한옥이거나 자연재해위험개선지구에 있는 등 조건이 붙어야 이 특례에 들지만 재축은 조건 없이 곧장 대상이 되어 진입이 더 넓습니다.

소유권 요건에도 예외가 있습니다. 건축허가는 원칙적으로 대지 소유권을 확보해야 신청할 수 있습니다. 다만 「건축법」 제11조제11항제2호와 시행령 제9조의3제1항제4호는 “천재지변이나 그 밖의 재해로 붕괴되어 다시 신축하거나 재축하려는 경우” 공유자 수의 100분의 80 이상이 동의하고 그 동의한 공유자의 지분 합계가 전체의 100분의 80 이상이면 허가를 신청할 수 있게 합니다. 재해로 무너진 공유 건물을 공유자 전원 동의 없이도 재축할 길을 열어 둔 규정입니다.

구조안전 확인서류 부담도 가벼워집니다. 일부만 재축하는 경우에는 재축한 뒤의 건축물에 한정해 구조안전 확인서류를 내면 됩니다(시행령 제6조 제1항 제6호 다목).

무허가·무신고 재축에는 어떤 제재가 따르나요?

허가나 신고 절차를 건너뛰고 재축하면 위반 건축물이 됩니다. 허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 공사중지나 상당한 기간을 정한 해체·개축·수선 등 시정을 명할 수 있습니다. 이때 위반 내용은 건축물대장에 적힙니다(제79조제4항).

벌칙은 대지가 도시지역 안인지 밖인지에 따라 갈립니다. 도시지역 안에서 제11조제1항을 위반해 건축하면 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처합니다. 징역과 벌금을 함께 물릴 수도 있습니다(제108조). 도시지역 밖에서는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금입니다(제110조). 신고 대상인데 신고 없이 재축하면 5천만원 이하의 벌금이 따릅니다(제111조).

이행강제금도 뒤따릅니다. 시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 고치지 않으면 허가권자가 이행강제금을 부과합니다. 부과액은 「지방세법」상 1제곱미터 시가표준액의 100분의 50에 위반 면적을 곱한 금액 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 적용해 산정됩니다(제80조제1항). 그 구체적인 비율은 시행령 별표15에 규정돼 있습니다. 영리를 목적으로 하거나 상습으로 위반하면 100분의 100 범위에서 조례로 가중됩니다(제80조제2항). 허가권자는 위반이 시정될 때까지 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 이행강제금을 거듭 부과할 수 있습니다(제80조제5항). 위반 상태가 이어지는 한 부과도 되풀이되는 구조입니다.

재축과 헷갈리는 경계는 어디까지인가요?

실무에서 재축인지 아닌지 애매한 지점은 대체로 ‘멸실’과 ‘규모’에서 나옵니다.

일부만 타거나 무너진 건물은 멸실로 보기 어렵습니다. 재축의 전제는 건축물이 재해로 ‘멸실’된 경우입니다. 구조체가 남아 있고 손상 수준이라면 멸실에 이르렀다고 단정하기 어렵습니다. 어느 정도 손상을 멸실로 볼지는 조문이 수치로 정하지 않아 사안별로 행정청이 판단합니다. 멸실에 이르지 못했다면 개축·대수선·수선의 영역이 됩니다.

규모 쪽 경계도 있습니다. 재해로 멸실된 뒤 연면적을 종전보다 넓혀 다시 지으면 신축으로 분류됩니다(가목 위반). 반대로 연면적은 종전 이하로 두되 층수나 높이만 올린 경우는 그 층수·높이가 법령등에 적합하면 재축으로 인정됩니다(나목 2)).

한 가지 흔한 오해는 ‘재축은 리모델링’이라는 설명입니다. 리모델링의 정의(「건축법」 제2조제1항제10호)는 대수선·증축·개축만 열거하고 재축을 포함하지 않습니다. 리모델링 활성화 구역의 완화 대상에 일부 재축이 따로 들어가기는 하지만 이는 완화 조문의 이야기일 뿐 재축이 리모델링의 한 종류라는 뜻은 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q. 재해로 무너진 건물을 예전보다 크게 다시 지어도 재축인가요?

연면적은 종전 규모 이하가 절대 상한입니다. 연면적을 종전보다 넓히면 신축으로 분류됩니다. 다만 연면적을 종전 이하로 유지하면서 동수·층수·높이 가운데 어느 하나만 올리는 경우는 그 규모가 법령등에 모두 적합하면 재축으로 인정됩니다.

Q. 오래돼 위험한 건물을 스스로 해체하고 다시 지으면 재축인가요?

아닙니다. 소유자의 자발적 해체는 재해 멸실에 해당하지 않기 때문입니다. 내력벽·기둥·보·지붕틀 가운데 셋 이상을 해체하고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하면 개축(「건축법 시행령」 제2조제3호)에 해당합니다. 재축은 재해로 인한 멸실이 전제입니다.

Q. 재축은 반드시 건축사가 설계해야 하나요?

바닥면적 합계가 85제곱미터 미만인 재축은 건축사가 아니어도 설계할 수 있습니다(「건축법」 제23조제1항제1호). 다만 이는 설계자 자격의 예외입니다. 허가나 신고 절차까지 면제되는 것은 아닙니다. 신고 기준(85제곱미터 이내)과 설계 예외(85제곱미터 미만)의 표현이 다르다는 점도 함께 봐야 합니다.

Q. 재축은 리모델링의 한 방법인가요?

아닙니다. 리모델링의 정의(「건축법」 제2조제1항제10호)는 대수선·증축·개축만 담고 재축을 포함하지 않습니다. 리모델링 활성화 구역의 완화 대상에 일부 재축이 들어가는 것과는 별개의 조문입니다.

Q. 공동 소유 건물이 재해로 무너졌는데 일부 공유자가 반대하면 재축을 못 하나요?

원칙은 대지 소유권 확보이지만 천재지변이나 그 밖의 재해로 붕괴된 경우에는 예외가 있습니다. 공유자 수의 100분의 80 이상이 동의하고 그 동의한 지분 합계가 전체의 100분의 80 이상이면 건축허가를 신청할 수 있습니다(「건축법」 제11조제11항제2호, 시행령 제9조의3제1항제4호).

재축은 재해로 멸실된 건축물을 그 대지에 다시 세우는 건축 행위입니다. 성립은 ‘멸실 원인이 재해인가’와 ‘규모가 종전 범위 안인가’라는 두 관문에서 갈립니다. 연면적은 종전 이하가 절대 상한이지만 동수·층수·높이는 법령등에 맞으면 어느 하나까지 올릴 수 있다는 점, 법령등에 부적합해진 대지여도 재축 특례로 허가받을 수 있다는 점이 재축을 다른 건축 행위와 구분 짓습니다.

실제 사안에서는 멸실의 정도, 종전 규모의 산정 시점, 함께 적용되는 구조·설비 기준 등에서 판단이 갈릴 수 있습니다. 착공 전에 대지가 속한 지역과 규모를 기준으로 허가·신고 여부를 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다.

근거 법령: 국가법령정보센터 — 「건축법」·「건축법 시행령」. 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.