빈 땅에만 신축이 성립한다고 여기기 쉽지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 오래된 건물을 헐어 낸 자리, 화재로 건물이 사라진 자리, 경비실만 남은 땅처럼 겉보기에는 무언가 있었던 땅이라도, 이런 곳에 새 건물을 올리는 것 역시 「건축법」은 신축으로 봅니다. 지금 그 땅에 주된 건축물이 없다면, 과거에 무엇이 있었든 새로 짓는 것은 신축에 해당합니다.

‘신축’이란 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조 제1호). 여기서 ‘건축물이 없는 대지’에는 기존 건축물이 해체·멸실된 대지도 포함되고, 부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 짓는 것도 신축에 포함됩니다. 다만 개축이나 재축은 신축에서 제외됩니다.

빈 땅이 아니어도 신축이 되는 세 경우

시행령이 정한 신축의 정의는 한 문장이지만, 거기에는 ‘빈 땅’을 넘어서는 경우까지 들어 있습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제1호“신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.

신축이 성립하는 땅은 크게 세 가지입니다. 아무것도 없던 빈 대지, 기존 건축물이 해체·멸실되어 지금은 비어 있는 대지, 그리고 부속건축물만 남아 있는 대지입니다. 세 경우에 공통된 점은 ‘주된 건축물이 새로 들어선다’는 것이며, 이때 판단 기준은 지금 그 땅의 상태이지 과거의 이력이 아닙니다.

해체·멸실된 자리도 왜 ‘건축물이 없는 대지‘인가

괄호 안에 함께 들어간 첫 번째 경우가 해체·멸실된 대지입니다. 오래된 건물을 완전히 헐어 낸 뒤 그 자리에 새 건물을 짓거나, 화재·붕괴 등으로 건물이 사라진 자리에 다시 짓는 경우가 여기에 해당합니다.

기준이 되는 것은 ‘지금 그 땅에 건축물이 없다’는 현재 상태입니다. 예전에 건물이 서 있었는지는 여기서 따지지 않습니다. 다만 같은 ‘헐고 다시 짓기’라도 종전 건물과 연속성이 인정되면 신축이 아니라 다른 행위가 되는데, 이 구분은 뒤에서 짚습니다.

경비실만 있던 땅에 본 건물을 올리면

두 번째 경우는 부속건축물만 있는 대지입니다. 조문은 대괄호에서 ‘부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것’을 신축에 포함한다고 밝힙니다. 경비실 하나만 서 있던 대지에 사무용 건물을 새로 짓는다면, 그 땅에 이미 작은 건물이 있더라도 신축으로 봅니다.

그 ‘작은 건물’이 무엇인지는 시행령이 따로 정의해 두었습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제12호“부속건축물”이란 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용 또는 관리하는 데에 필요한 건축물을 말한다.

부속건축물은 주된 건축물을 이용하거나 관리하기 위한 종속적인 건물입니다. 그러니 그 땅에 주된 건축물이 처음 들어서는 것은, 이미 부속건축물이 있었더라도 새로운 주된 건축물을 세우는 것이므로 신축으로 다룹니다.

신축이 아닌 것 — 개축과 재축

시행령은 마지막 대괄호에서 개축·재축을 신축에서 제외합니다. 겉보기에 ‘없던 자리에 다시 짓는’ 모습이어도, 종전 건물과 연속성이 인정되면 신축이 아닙니다.

개축·재축의 세부 요건, 그리고 이 둘이 신축과 어떻게 갈리는지는 별도의 글에서 자세히 다룹니다. 여기서 기억할 것은, 기존 건물을 정리한 뒤 짓는 공사라면 그것이 신축인지 개축·재축인지부터 갈라야 한다는 점입니다.

자주 묻는 질문

Q. 오래된 건물을 헐고 그 자리에 새 건물을 지으면 신축인가요?

기존 건축물을 완전히 해체해 그 대지에 새로 짓는 것은 원칙적으로 신축입니다. 다만 종전과 같은 규모 범위에서 다시 짓는 등 개축의 요건에 해당하면 신축이 아니라 개축으로 분류될 수 있으므로, 규모와 해체 범위를 함께 따져야 합니다.

Q. 창고나 경비실만 있는 땅에 본 건물을 새로 지으면요?

부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것은 신축에 포함됩니다. 땅에 이미 작은 부속건축물이 있더라도 주된 건축물이 새로 들어서는 것이면 신축으로 봅니다.

Q. 빈 땅에 짓는 것만 신축인가요?

아닙니다. 기존 건축물이 해체되거나 멸실되어 지금 건축물이 없는 대지도 ‘건축물이 없는 대지’에 포함됩니다. 현재 그 땅에 건축물이 없다는 상태가 기준입니다.

정리

내가 지으려는 땅에 지금 무엇이 서 있는지를 먼저 보면 답이 잡힙니다. 아무것도 없는 빈 땅, 건물을 헐거나 잃어 비어 있는 땅, 경비실 같은 부속건축물만 있는 땅 — 이 세 상태의 대지에 주된 건축물을 새로 올리는 것이 신축입니다. 반대로 종전 건물을 같은 규모로 되짓는 개축, 재해로 잃은 건물을 되살리는 재축이라면 신축에 해당하지 않습니다. 그러니 공사의 이름을 붙이기 전에, 지금 그 땅의 상태부터 확인하는 것이 순서입니다.

근거 법령: 국가법령정보센터 — 「건축법 시행령」 제2조. 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.