토지의 합병 - 여러 필지를 하나의 대지로 넓히는 요건 3가지

여러 필지를 하나의 대지로 넓히는 토지의 합병을 다룬 건축관련법규 해설 표지

땅이 한 필지로는 좁아 원하는 규모의 건물을 올리기 어려울 때, 붙어 있는 옆 필지와 하나로 합쳐 대지를 넓히는 방법이 토지의 합병입니다. 지적공부에 따로 등록돼 있던 두 필지 이상을 하나의 필지로 합쳐 다시 등록하면 건물을 앉힐 수 있는 대지가 실제로 넓어집니다.

합병이란: 지적공부에 각각 등록된 두 개 이상의 필지를 하나의 필지로 합쳐 다시 등록하는 것 — 대지 범위를 넓히는 방향.
원칙 요건: 같은 지번부여지역·같은 소유자와 용도·연속된 지반 세 가지를 모두 갖춰야 하며, 갖췄다고 자동 합병되지 않고 신청이 필요.
건축법 특칙: 지적상 합병이 불가능한 필지라도 건축법은 그 토지를 합해 하나의 대지로 볼 수 있게 구제(단 소유자·권리관계가 같아야 함).

다만 필지를 붙이고 싶다고 언제나 합칠 수 있는 것은 아닙니다. 소유자와 용도가 같은지, 지반이 이어져 있는지 같은 요건을 갖춰야 하고 요건을 다 채우지 못한 좁은 부속 토지라도 예외로 합쳐 주는 특례가 따로 있습니다. 합병이 끝내 막히더라도 건축법은 그 필지들을 하나의 대지로 인정해 건축을 가능하게 하는 길을 열어 둡니다. 아래에서 합병의 요건과 예외, 그리고 건축법과의 관계를 차례로 짚어 봅니다.

토지의 합병이란 무엇일까요?

토지의 합병이란 지적공부에 각각 등록돼 있는 두 개 이상의 필지를 하나의 필지로 합쳐 다시 등록하는 것입니다. 여기서 필지는 토지를 세는 등록 단위를 말합니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제21호21. “필지”란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다.

출처: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호] 제2조 제21호 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

건물을 지을 땅의 단위인 대지도 이 필지를 기준으로 정해집니다. 건축법은 대지를 다음과 같이 정의합니다.

「건축법」 제2조 제1항 제1호1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] [법률 제21035호] 제2조(정의) 제1항 제1호 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

조문 앞부분은 필지 하나가 대지 하나라는 원칙을 정합니다. 뒷부분 단서에서 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다고 열어 둔 대목이 합병과 이어집니다. 여러 필지가 하나로 모이면 그만큼 대지 범위가 넓어지기 때문입니다.

합병은 지적공부의 지번과 경계까지 하나로 정리하는 실제 등록입니다. 서류상 잠깐 묶어 두는 관념적 취급과는 다릅니다. 두 필지가 한 필지가 되면 지번도 하나로 남습니다. 합병이 향하는 방향은 언제나 확대입니다. 반대로 하나의 필지를 둘 이상으로 나누어 등록하는 것은 분할이라고 하며 대지를 줄이는 방향입니다. 분할의 요건과 기준은 따로 다룰 내용이 많아 별도로 살펴봅니다.

나란히 붙어 있는 두 필지가 합병을 거쳐 하나의 필지로 합쳐져 대지 범위가 넓어지는 과정을 나타낸 개념도

대지와 필지, 토지가 건축법에서 각각 무엇을 뜻하고 서로 어떻게 구분되는지는 건축법이 말하는 대지·필지·토지의 차이를 풀어 본 글에서 확인할 수 있습니다.

여러 필지를 하나로 합치려면 어떤 요건이 필요할까요?

토지를 합병하려면 합쳐질 필지들이 하나의 필지로 인정받을 조건을 갖춰야 합니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」은 1필지로 정할 수 있는 기준을 이렇게 정합니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제5조 제1항제5조(1필지로 정할 수 있는 기준) ① 법 제2조제21호에 따라 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다.

출처: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호] 제5조 제1항 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

같은 지번부여지역 안의 토지일 것. 지번부여지역은 지번을 매기는 단위가 되는 구역을 말합니다.
소유자와 용도가 같을 것.
지반이 서로 이어져 있을 것.

토지 합병의 원칙 요건을 정리한 카드. 공간정보관리법 시행령 제5조 제1항에 따라 같은 지번부여지역 안의 토지이고 소유자와 용도가 같으며 지반이 연속된 토지는 세 요건을 모두 갖춰야 1필지로 할 수 있고 요건을 채워도 자동으로 합병되지 않아 신청이 필요하다는 점을 정리한 카드

세 요건 가운데 하나라도 어긋나면 원칙적으로 합병할 수 없습니다. 요건을 갖췄다고 해서 합병이 저절로 되지도 않습니다. 시행령은 1필지로 “할 수 있다”고 정하고 있어 실제 합병은 토지소유자가 지적소관청에 신청해 지적을 정리하는 절차를 거칩니다.

합병이 제한되는 경우도 정해져 있습니다. 필지들의 지목이나 소유자가 서로 다른 경우, 지번부여지역이 서로 다른 경우, 지적도와 임야도 같은 도면의 축척이 다른 경우, 인접해 있어도 지반이 끊겨 있는 경우에는 합병을 신청할 수 없습니다. 대지를 넓히려고 옆 필지를 살펴볼 때는 이런 제한부터 확인하는 편이 안전합니다.

소유자와 용도가 다른 토지도 합칠 수 있을까요?

소유자와 용도가 같아야 한다는 원칙에는 예외가 있습니다. 소유자와 용도가 다르고 지반이 이어지지 않은 토지라도, 주된 용도의 토지에 딸린 좁은 부속 토지라면 그 주된 토지에 편입해 하나의 필지로 합병할 수 있습니다. 시행령이 정한 편입 대상은 두 가지입니다.

하나는 주된 용도의 토지가 쓰기 편하도록 설치된 도로나 구거 등의 부지입니다. 구거는 물이 흐르는 작은 도랑을 말합니다. 다른 하나는 주된 용도의 토지에 붙어 있거나 그 토지로 둘러싸여 있으면서 다른 용도로 쓰이고 있는 토지입니다.

다만 이렇게 편입하려면 종된 토지가 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

종된 토지의 지목이 ‘대(垈)’ 이외의 용도일 것.
종된 토지의 면적이 주된 용도 토지 면적의 10퍼센트 이하일 것.
종된 토지의 면적이 330제곱미터 이하일 것.

편입 특례의 요건을 정리한 카드. 공간정보관리법 시행령 제5조 제2항에 따라 소유자와 용도가 달라도 주된 토지의 부속 토지는 편입해 합병할 수 있는데 종된 토지의 지목이 대 이외이고 면적이 주된 토지 면적의 10퍼센트 이하이며 330제곱미터 이하인 세 조건을 모두 충족해야 하고 하나라도 넘으면 편입할 수 없다는 점을 정리한 카드

세 조건 가운데 하나라도 넘어서면 편입할 수 없습니다. 지목이 이미 ‘대’인 토지가 편입 대상에서 빠지는 까닭은 그 자체로 건물을 앉히는 대지를 또 다른 대지에 부속 토지로 흡수시키는 것을 막기 위해서입니다.

합병이 안 되는 필지는 건축도 막힐까요?

지적상 합병이 막힌다고 해서 건축까지 막히는 것은 아닙니다. 건축법은 합병이 불가능한 필지라도 일정한 경우 하나의 대지로 보아 건축을 가능하게 합니다. 앞서 본 대지 정의의 단서, 곧 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다는 대목을 시행령이 구체화한 것입니다.

「건축법 시행령」 제3조 제1항 제2호① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.
가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제35717호] 제3조(대지의 범위) 제1항 제2호 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

지번부여지역이 다르거나 도면의 축척이 다르거나 인접해 있어도 지반이 연속되지 않아 지적상 합병이 불가능한 필지가 여기에 해당합니다. 이런 필지들의 토지를 합한 토지를 건축에서는 하나의 대지로 볼 수 있습니다.

지적상 합병이 불가능해도 건축법이 하나의 대지로 인정하는 관계를 정리한 카드. 건축법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따라 지번부여지역이 다르거나 도면 축척이 다르거나 지반이 연속되지 않아 지적상 합병이 불가능한 필지라도 그 토지를 합한 토지를 건축에서는 하나의 대지로 볼 수 있으나 소유자나 소유권 외의 권리관계가 서로 다르면 제외된다는 점을 정리한 카드

단서를 놓치면 안 됩니다. 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 밖의 권리관계가 서로 다른 경우는 이 대상에서 제외됩니다. 남의 필지를 소유자 뜻과 무관하게 하나의 대지로 묶을 수는 없다는 뜻입니다.

지적공부에서 서류상 하나로 합치지 못하는 필지라도 건축법은 건축을 위한 대지 단위로는 하나로 인정하는 셈입니다. 토지의 합병과 건축을 함께 다룰 때는 건축법이 특별법으로 먼저 적용되기 때문입니다.

합병과 ‘하나의 대지로 봄’은 어떻게 다를까요?

토지의 합병과 건축법의 ‘하나의 대지로 봄’은 비슷해 보여도 다른 개념입니다. 근거법과 성격이 달라 둘을 뭉뚱그리면 요건과 효과를 잘못 짚게 됩니다.

구분	토지의 합병	하나의 대지로 봄
근거법	「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」	「건축법」
성격	지적공부상 두 필지 이상을 실제로 한 필지로 등록	지적상 합병 여부와 상관없이 건축 목적의 대지 단위로 취급
방향	여러 필지가 하나로 합쳐져 대지가 넓어짐	합병이 없어도 대지 단위를 설정

합병이 불가능해도 건축법상 하나의 대지가 될 수 있다는 점이 둘의 차이를 잘 보여 줍니다. 대지를 넓히는 길이 합병 하나만 있는 것은 아니며 지적상 합병이 막혔다고 건축까지 막히지도 않습니다. 반대로 건축법상 하나의 대지로 인정받았다고 해서 지적공부의 필지가 실제로 하나로 합쳐지는 것도 아닙니다. 필지를 물리적으로 하나로 정리하려면 앞서 본 합병 요건을 따로 갖춰 신청해야 합니다.