건축을 전제로 대지조성 과정에서 미리 축조하는 구조물은 형태가 공작물 같아도 ‘건축물에 딸린 시설물’로 보아 건축허가 대상이 됩니다. 반대로 건축물과 시간적·공간적으로 분리해 따로 축조하는 구조물이라야 공작물로 보아 축조 신고 대상이 됩니다. 똑같이 생긴 옹벽·주차장이라도 길이 갈리는 이유를 조문과 함께 풀어 보겠습니다.

같은 구조물인데 왜 답이 다른가요?

「건축법 시행령」 제118조 제1항은 신고 대상 공작물을 정하면서, 첫머리에 그 전제를 분명히 해 두었습니다.

「건축법 시행령」 제118조 제1항(본문)법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)할 때 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다.

핵심은 괄호 안의 한 구절, ‘건축물과 분리하여 축조하는 것’입니다. 공작물 신고 제도는 본래 건축물과 분리되어 따로 세워지는 구조물을 전제로 설계돼 있습니다. 그래서 어떤 구조물이 건축물과 ‘분리’된 것이냐, 건축물에 ‘딸린’ 것이냐가 신고냐 허가냐를 가르는 분기점이 됩니다.

여기서 ‘분리’는 떨어져 있다는 공간적 의미만이 아니라, 짓는 시점이 다르다는 시간적 의미까지 포함합니다. 본체 건축물을 다 짓고 사용승인을 받은 뒤에 필요에 따라 따로 세우는 구조물이 전형적인 ‘분리 축조’입니다.

대지조성 과정에서 먼저 짓는 주차장은 어느 쪽인가요?

예를 들어 경사지에 주택단지를 지으려고 대지를 조성하면서, 집을 올리기 전에 먼저 지하주차장 구조물을 시공한다고 해 봅시다. 시점만 보면 건축물보다 앞서 세워졌으니 ‘분리 축조한 공작물’로 보아 신고하면 된다고 생각할 수 있습니다.

그러나 「건축법」이 건축물과 분리되는 구조물을 공작물로 따로 관리하는 취지는, 본체를 다 지은 뒤 그 위에 어떤 구조물이 언제 추가될지 미리 알 수 없기 때문입니다. 예측할 수 없는 사후 구조물을 신고로 관리하려는 것입니다. 반대로 처음부터 ‘이 주택을 짓기 위해’ 사전에 축조하는 주차장이라면, 그것은 앞으로 들어설 건축물을 전제로 한 ‘건축물에 딸린 시설물’에 해당합니다.

‘딸린 시설물’이라는 개념은 「건축법」의 건축물 정의 안에 들어 있습니다.

「건축법」 제2조 제1항 제2호“건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

정의 안의 ‘이에 딸린 시설물’이 바로 그 자리입니다. 건축을 전제로 미리 짓는 주차장은 장차 건축물의 일부가 될 시설이므로, 이 정의에 따라 분리된 공작물이 아니라 건축물에 딸린 시설물로 보아 건축허가 대상으로 다루는 것이 조문의 취지에 맞습니다.

허가로 본다면 무엇을 더 따져야 하나요?

이 구조물을 건축물로 보아 허가 대상으로 삼는다면, ‘허가요건’도 함께 마련되어야 합니다. 신고서 한 장으로 끝나는 것이 아니라, 먼저 세운 주차장과 나중에 올라설 주택 사이의 구조적 안전을 확인해야 하기 때문입니다.

실제로 지하주차장을 먼저 만든 뒤 그 위에 주택을 올릴 때, 지하 차고와 상부 건물이 하나의 구조로 일체화되는 경우가 있고 기초가 서로 분리되는 경우가 있습니다. 어느 쪽이든 두 구조물 사이의 단면적 거리·하중·지지 방식 같은 구조 안전 기준이 검토되어야 합니다. ‘먼저 지었으니 가벼운 절차’가 아니라, 본체 건축물의 안전과 직접 얽히는 문제인 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 집을 짓기 전에 옹벽이나 주차장을 먼저 시공하면 공작물 신고만 하면 되나요?

그 구조물이 ‘특정 건축물을 짓기 위해’ 전제로 미리 축조하는 것이라면, 분리된 공작물이 아니라 건축물에 딸린 시설물로 보아 건축허가 절차에서 함께 다루는 것이 원칙입니다. 단순히 시점이 앞선다는 이유만으로 공작물 신고 대상이 되는 것은 아닙니다.

Q. 그럼 어떤 경우가 ‘분리된 공작물’인가요?

건축물의 사용승인을 받은 뒤, 본체와 무관하게 필요에 따라 따로 세우는 구조물이 전형적입니다. 다 지은 건물 마당에 새로 세우는 옹벽이나 광고탑처럼, 본체 건축과 시간·공간적으로 떨어져 축조되는 것이 공작물 축조 신고의 대상입니다.

Q. 판단이 애매할 때 기준은 무엇인가요?

형태가 아니라 ‘무엇을 전제로 하느냐’입니다. 장차 들어설 건축물과 한 묶음으로 계획·시공되는 시설이면 건축물(허가), 본체와 독립해 따로 세워지는 시설이면 공작물(신고)로 접근합니다. 구체적 사안은 구조의 일체성과 시공 경위에 따라 달라지므로 관할 행정청의 판단이 필요합니다.

정리

먼저 이 갈림을 떠올려 보시면 좋습니다. 건축을 전제로 대지조성 과정에서 미리 축조한 옹벽·주차장은 「건축법」 제2조의 ‘이에 딸린 시설물’에 해당해 건축허가로 다루고, 이때는 본체 건축물과의 구조적 안전까지 함께 검토합니다. 반대로 사용승인 후 본체와 시간·공간적으로 분리해 따로 세운 옹벽·주차장은 「건축법 시행령」 제118조의 공작물 축조 신고 대상입니다. 결국 같은 옹벽, 같은 주차장을 놓고도 답이 갈리는 이유는 형태가 아니라 그 구조물이 어떤 건축물을 전제로 하느냐에 있습니다. 인용한 「건축법」 제2조·제83조와 「건축법 시행령」 제118조의 현행 문구는 국가법령정보센터에서 조·항 단위로 대조해 볼 수 있습니다.

근거 법령: 국가법령정보센터 — 「건축법」 제2조·제83조, 「건축법 시행령」 제118조. 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.