발코니 바닥면적을 확인하려면 「건축법 시행령」의 두 자리를 함께 펼쳐야 합니다. 발코니라는 낱말을 정의한 곳은 제2조 제14호입니다. 바닥면적을 산정하는 방법은 제119조 제1항 제3호가 정하는데 그 각 목 가운데 노대등을 다루는 것이 나목입니다. 나목은 건축물의 노대등의 바닥을 두고 노대등의 면적에서 일정한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 정합니다. 잡는 면적과 빼는 값이 조문 안에 각각 적혀 있어서 순서를 따라가면 산입할 면적이 나옵니다. 두 조문이 각각 어떤 낱말을 주어로 삼았는지 확인하면 조문을 읽는 순서도 함께 잡힙니다.

발코니 바닥면적은 어떤 순서로 계산하도록 적혀 있을까요?

나목은 계산의 순서를 문장 안에 그대로 적어 두었습니다. 첫 자리에 오는 값이 “노대등의 면적”입니다. 그다음에 오는 것이 그 면적에서 덜어낼 값입니다. 문장 끝에서는 “뺀 면적을 바닥면적에 산입한다”로 맺습니다. 계산에 쓰이는 값이 문장 안에서 앞뒤로 놓여 있어서 읽는 차례가 곧 계산 차례입니다. 잡는 값과 빼는 값을 각각 확인하면 산입할 면적이 정해집니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목 제119조(면적 등의 산정방법)
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제119조 제1항 제3호 나목

산정을 시작하는 값은 “노대등의 면적”입니다. 조문은 이 말을 그대로 두지 않고 괄호를 붙여 범위를 못박았습니다. “외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다”라는 문언이 그 괄호에 들어 있습니다. 면적을 어디서 시작해 어디서 끊는지가 이 한 구절에 함께 적혀 있습니다. 시작점으로 지정된 것은 외벽의 중심선이고 끝점으로 지정된 것은 노대등의 끝부분입니다. 노대등의 면적이라는 말의 범위도 이 괄호로 정해집니다.

발코니 바닥면적을 다룬 조문이 면적을 잡는 범위를 어디서부터 어디까지로 적었는지 짚어 본 그림입니다.

덜어낼 값은 조문이 곱셈으로 정해 두었습니다. 나목이 곱셈의 인수로 지정한 것은 “노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이”와 “1.5미터”입니다. 길이에 1.5미터를 곱한 값이 노대등의 면적에서 빠지는 몫입니다. 곱셈에 넣을 길이가 어디서 나오는지도 같은 구절이 지정합니다.

곱셈에 쓰는 길이는 하나로 지정돼 있습니다. 노대등이 여러 외벽에 접해 있더라도 조문이 가리키는 것은 “가장 긴 외벽에 접한 길이”입니다. “가장 긴”이라는 한정이 앞에 붙어 있어서 곱셈에 들어갈 길이도 하나로 정해집니다. 어느 외벽의 길이를 쓸지는 조문 문언이 정한 대로 고르면 됩니다.

1.5미터는 나목이 직접 적어 둔 값입니다. 조문은 곱셈에 쓸 수치로 이 값 하나만 적었습니다. 곱셈의 두 인수 가운데 길이는 대상마다 달라지고 수치는 1.5미터로 고정돼 있습니다.

문말은 “뺀 면적을 바닥면적에 산입한다”입니다. 바닥면적으로 들어가는 몫은 뺄셈을 마치고 남은 면적입니다. 잡은 면적과 뺀 값을 확인해 두면 산입할 면적도 함께 정해집니다.

나목이 덜어낼 값을 어느 길이에서 정하고 남은 면적이 어디인지 나타낸 그림입니다.

조문이 산정 대상으로 지목한 것은 무엇일까요?

나목이 규율 대상으로 적은 것은 “건축물의 노대등의 바닥”입니다. 뺄셈을 적용하는 자리도 이 대상입니다. ‘나목’은 “건축물의 노대등”이라는 말까지이고 그 말이 무엇을 가리키는지는 같은 영의 다른 자리가 정합니다.

“노대등”이 무엇을 가리키는지는 같은 영 제40조 제1항이 정해 둡니다. 나목이 대상어로 삼은 그 이름이 제40조 제1항 문장 안에도 그대로 놓여 있습니다. 대상을 부르는 그 자리에서 조문이 뜻풀이를 괄호로 함께 묶어 두었습니다.

한편 “발코니”는 같은 영 제2조 제14호가 따로 정의합니다. 정의를 적은 조문과 바닥면적 산정을 적은 조문은 서로 다른 자리에 있습니다. 각 조문이 주어로 삼은 낱말도 그 자리에서 정해집니다.

두 낱말을 하나로 묶어 정의한 문장은 시행령에 따로 없습니다. 조문을 읽을 때 각 문장의 주어를 그대로 두고 보면 산정의 대상이 분명해집니다.

“등”은 조문이 이름을 줄여 쓸 때 붙이는 표기입니다. 제40조 제1항이 괄호로 뜻을 정하면서 “이하 같다”를 덧붙였기 때문에 뒤따르는 조문에서도 같은 뜻으로 읽습니다. 조문이 괄호로 이름을 줄여 두면 그 뒤의 조문들은 줄인 이름만 적어도 같은 대상을 가리킵니다. 바닥면적을 산정하는 나목이 “노대등”이라고만 적어도 그 뜻은 제40조 제1항의 괄호에서 그대로 이어집니다.

발코니 바닥면적을 찾기에 앞서 발코니는 어떤 공간으로 정의돼 있을까요?

제2조 제14호가 발코니를 정의합니다. 정의문은 한 문장 안에 그 공간이 무엇인지와 어떤 목적으로 두는지를 함께 적었고 설치 방식까지 이어 붙였습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제14호 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제2조 제14호

제2조는 “이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다”로 시작하는 정의 조항입니다. 발코니는 그 각 호 가운데 제14호에 놓여 있어서 시행령 전체에서 쓰는 낱말의 뜻으로 정해집니다. 정의 조항에 놓인 낱말이라 다른 조문에서 “발코니”가 나올 때도 이 뜻으로 읽습니다.

정의가 발코니를 놓은 자리는 “건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간”입니다. 무엇과 무엇을 잇는 공간인지가 같은 구절에 함께 적혀 있어서 연결의 두 끝은 건축물의 내부와 외부로 지정됩니다. 정의문이 발코니를 부르는 이름도 여기서는 완충공간입니다. 이 구절이 발코니가 어떤 공간인지에 답하는 자리입니다. 목적과 설치 방식은 그 뒤에 이어 붙습니다.

그 공간을 두는 목적은 “전망이나 휴식 등의 목적으로”라고 적혀 있습니다. 전망과 휴식을 먼저 들면서도 “등”을 붙여 목적을 그 둘로만 못박지는 않았습니다. 정의문이 목적의 예로 든 것이 전망과 휴식입니다. 목적을 적은 구절은 뒤에 오는 설치 방식과 한 문장 안에서 이어집니다.

설치되는 방식은 “건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는”이라고 적었습니다. 어디에 붙는지를 “외벽에 접하여”로 적고 어떤 방식으로 놓이는지를 “부가적으로”로 적어 둔 문언입니다. 외벽에 접한다는 것과 부가적으로 설치된다는 것이 이 구절이 지목한 표지입니다.

정의 조문은 한 문장으로 끝나지 않습니다. 발코니가 어떤 공간인지 적은 앞 문장은 “설치되는 공간을 말한다”로 닫히고 그 뒤에 문장이 하나 더 이어집니다. 정의를 세우는 자리는 앞 문장이고 뒤 문장은 그 정의에 이어 붙은 문장입니다.

난간 등의 설치 여부는 산정에서 어떻게 다뤄질까요?

“난간 등의 설치 여부에 관계없이”라는 문언을 먼저 두었습니다. 대상을 적은 “건축물의 노대등의 바닥은”과 값을 잡기 시작하는 “노대등의 면적” 사이에 이 문언이 놓여 있습니다. 난간을 세워 두었는지 떼어 두었는지는 산정 결과를 바꾸지 않습니다. 설치물의 유무를 조문이 미리 배제해 두었기 때문에 뺄셈에 들어가는 값도 달라지지 않습니다. 산정에 들어가기 전에 조문이 먼저 걷어낸 조건이 설치물의 유무입니다.

나목이 놓인 자리도 함께 보면 좋습니다. 제3호 본문은 “다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다”라는 단서를 두었습니다. 노대등의 바닥을 다루는 목이 그 각 목 가운데 나목입니다. 발코니를 정의한 조문도 노대등의 바닥면적 산정을 정한 조문도 모두 「건축법 시행령」 안에 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 발코니 바닥면적을 산정할 때 “난간 등”은 난간만 가리키나요?

나목은 “난간 등의 설치 여부에 관계없이”라고 적으면서 문언을 “등”으로 열어 두었습니다. 조문이 이름을 든 것은 난간이고 그 뒤의 “등”이 비슷한 설치물까지 문언 안에 담습니다. 그런 설치물이 함께 놓인 자리에도 나목이 정한 산정 방법이 그대로 적용됩니다.

Q. 노대등이 여러 외벽에 접하면 발코니 바닥면적은 어느 길이로 계산하나요?

조문이 지정한 길이는 “노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이” 하나입니다. 벽면마다 잰 길이를 더하거나 평균을 내는 방법은 나목에 적혀 있지 않습니다.

Q. 조문은 “노대등”을 어떤 말로 풀이하고 있나요?

「건축법 시행령」 제40조 제1항이 대상을 부르면서 괄호에 “노대(露臺)나 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다”라고 적었습니다. 괄호 안 문언은 노대(露臺)를 먼저 들고 그 밖에 이와 비슷한 것까지 함께 담았습니다. 바닥면적을 산정할 때 쓰는 “노대등”도 이 문언이 정한 말입니다.

Q. 발코니를 정의한 조문의 뒤 문장은 무엇을 적고 있나요?

제2조 제14호 뒤 문장은 “주택에 설치되는 발코니”에 관한 문장입니다. 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다고 적혀 있습니다.

노대등의 면적을 어디까지 잡을지도 조문 문장 안에 그대로 들어 있어요. 거기서 얼마를 덜어낼지도 마찬가지예요. 곱셈에 쓸 길이를 어느 외벽에서 뽑는지까지 나목이 지정했어요. 난간이 붙어 있는지는 조문이 앞자리에서 미리 빼 두었고요. 길이에서 끌어낸 값을 덜어 내고 남은 면적이 바닥면적으로 들어가는 데까지가 나목이 적어 둔 산정의 범위예요.

여기서 옮긴 문언은 현행 「건축법 시행령」 기준입니다. 실제 산정에 들어가기 전에는 제2조 제14호와 제119조 제1항 제3호 나목의 문면을 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.