대지는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말하며(건축법 제2조 제1항 제1호), 토지대장의 용도 분류인 지목 ‘대’와는 근거 법률도 기능도 다른 개념입니다.

땅 하나를 두고도 서류마다 부르는 이름이 다릅니다. 등기부에는 토지, 건축 허가 서류에는 대지, 지적도에는 필지와 지목이라고 적혀 있습니다. 같은 땅인데 이름이 이렇게 여러 개인 데는 저마다 다른 법과 목적이 얽혀 있기 때문입니다.

토지, 부지, 획지, 필지, 지목(대), 대지 — 여섯 이름 모두 땅을 가리키지만 어느 법에서 나온 말인지가 제각각입니다. 같은 땅이라도 어느 법에서 무슨 목적으로 부르느냐에 따라 이름이 달라집니다. 그중에서도 이름이 가장 닮은 건축법의 ‘대지’와 지적제도의 지목 ‘대’는 근거 법률도 하는 일도 서로 다른 개념이라, 이 둘을 같은 것으로 여기면 오해가 생깁니다.

토지, 부지, 획지는 어떻게 구분하나요?

가장 넓게 쓰이는 세 이름부터 정리하겠습니다. 셋 다 딱 정해진 정의 조문 없이 여러 법에서 두루 쓰는 말이지만, 쓰이는 목적은 조금씩 다릅니다.

토지는 이 여섯 가지 가운데 가장 넓은 말입니다. 어떤 법에서 다루든, 건물이 있든 빈 땅이든 상관없이 땅 자체를 통틀어 부르는 말입니다. 나머지 이름들은 저마다의 목적에 따라 이 토지를 좁히거나 나누거나 분류한 것이라고 보면 됩니다.

부지는 토지에 ‘목적’이라는 조건이 붙은 개념입니다. 도로나 공원, 하천 시설처럼 무언가를 만들려는 계획이 있을 때, 그 바탕이 되는 땅을 여러 법이 부지라고 부릅니다. 목적이 빠진 순수한 땅은 부지가 아니라 그냥 토지입니다.

획지는 소유가 아니라 계획이 기준이 되는 단위입니다. 필지가 소유와 등록을 따라 갈린다면, 획지는 그 경계를 넘어 개발이나 도시계획의 목적에 맞게 땅을 묶습니다. 그래서 획지 하나 안에 여러 필지가 들어가기도 합니다. 다만 법에 또렷하게 정의된 말은 아니고, 국토계획법 시행령이 괄호 안에 짧게 정해 둔 것이 사실상 전부입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조(도시ㆍ군관리계획의 결정) 제4항 제3호획지(劃地: 구획된 한 단위의 토지를 말한다. 이하 같다)

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제25조 제4항 제3호

필지와 지목은 무엇을 기준으로 나눌까요?

토지를 실제로 등록하고 관리할 때 등장하는 두 축이 필지와 지목입니다. 둘 다 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(줄여서 공간정보관리법)에 뿌리를 둡니다.

필지는 토지를 등록하고 관리하기 위한 기본 단위입니다. 우리가 흔히 ‘한 필지, 두 필지’라고 셀 때의 그 단위로, 지적공부에 하나씩 번호(지번)를 붙여 올리는 대상입니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조(정의) 제21호21. “필지”란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다.

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제21호

어떤 땅을 하나의 필지로 묶을 수 있는지는 시행령이 정합니다. 소유자가 같고, 쓰임(용도)이 같으며, 땅이 서로 이어져 있으면 하나의 필지로 정할 수 있습니다(같은 법 시행령 제5조).

이번에는 지목입니다. 같은 지적제도 안에서 필지가 땅을 ‘세는’ 단위라면, 지목은 그 땅을 무엇에 쓰는지로 갈래를 나눈 분류입니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조(정의) 제24호24. “지목”이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제24호

지목은 모두 28가지로 나뉩니다. 흔히 접하는 전(밭)·답(논)·임야부터 대·공장용지·도로·하천·잡종지까지, 그 목록을 법이 직접 정해 두었습니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조(지목의 종류) 제1항① 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다.

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제1항

한 필지에는 지목이 하나만 붙습니다. 그래서 한 땅을 여러 용도로 쓰더라도 그중 주된 용도 하나를 기준으로 지목이 정해집니다. 잠깐씩 다른 용도로 쓰는 정도로는 지목이 바뀌지 않고, 쓰임이 완전히 자리 잡아야 변경 대상이 됩니다. 지목을 정할 때 건물이 있고 없고를 따지지 않는 점은 필지와 같습니다(같은 법 시행령 제59조).

건축법에서 말하는 ‘대지‘는 무엇인가요?

이제 건축과 가장 가까운 이름, 대지입니다. 건축법은 대지를 이렇게 규정합니다.

「건축법」 제2조(정의) 제1항 제1호1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 건축법 제2조 제1항 제1호

핵심은 대지가 ‘필지를 기준으로’ 정의된다는 점입니다. 원칙적으로 하나의 필지가 하나의 대지가 되고, 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 묶거나 한 필지의 일부만 대지로 삼는 경우는 예외적으로 대통령령에 맡겨져 있습니다.

흔히 대지를 ‘건물을 지을 수 있는 땅’이라고 풀이하지만, 그것은 대지의 성격을 설명한 말일 뿐 법에 적힌 정의는 아닙니다. 법이 정한 대지는 어디까지나 공간정보관리법에 따라 각 필지로 나눈 토지를 가리킵니다. 이 차이를 놓치면 다음 이야기에서 헷갈리기 쉽습니다.

건축법의 대지가 왜 ‘건물 지을 수 있는 땅’이라는 통념과 어긋나는지, 여러 필지를 하나의 대지로 묶는 예외까지 실제 사례로 풀어낸 건축법상 대지가 필지·택지·부지와 어떻게 갈리는지 짚은 블로그 글은 여기에서 확인할 수 있습니다.

지목이 ‘대’면 건축법상 대지인가요?

여기서 가장 헷갈리는 대목이 나옵니다. 앞서 본 28가지 지목 가운데 ‘대(垈)’가 있어서, 건축법의 ‘대지’와 같은 말처럼 보이기 때문입니다. 지목 ‘대’의 기준은 시행령에 이렇게 적혀 있습니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제58조(지목의 구분) 제8호제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다.
8. 대
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조 제8호

이 둘을 가르는 것은 소속 법률과 역할입니다. 건축법의 대지는 건물을 짓고 허가를 받으며 건폐율·용적률을 계산하는 단위, 즉 건축을 다루는 쪽의 개념입니다. 지목 ‘대’는 토지대장에 땅의 종류를 적어 두는 분류여서, 건물을 지을 수 있느냐 하는 것과는 성격이 다릅니다.

이 차이가 실제로 드러나는 대표 사례가 나대지입니다. 지목은 ‘대’인데 그 위에 건물이 하나도 없는 땅을 말합니다. 서류상 분류만 ‘대’일 뿐, 건축법에서 보면 아직 건물이 들어서지 않은 땅이어서, 지목이 ‘대’라는 것만으로 곧바로 건축이 보장되지는 않습니다.

이렇게 어긋나는 이유는 두 법이 노리는 목표가 다르기 때문입니다. 건축법은 이 땅에 어떤 건물을 세울 수 있는지를 다루는 법이고, 공간정보관리법은 전국의 모든 땅을 빠짐없이 대장에 올려 관리하는 것을 목표로 하는 법입니다. 공간정보관리법 쪽은 건축 허가와 상관없이 모든 필지의 쓰임을 조사해 지목을 매기다 보니, 건축이 되는 대지인지와는 다른 결과가 나올 수밖에 없습니다.

지자체 조례가 변수가 되기도 합니다. 지목이 ‘대’로 되어 있어도 실제 땅의 생김새가 건축에 맞지 않으면 지자체가 제동을 걸 수 있습니다. 이를테면 경사가 심하거나 나무가 빽빽한 땅은 그대로 짓기 어려워, 조례에 따라 형질변경 허가를 먼저 요구하기도 합니다. 이런 규제는 지자체마다 기준이 다르고 자주 바뀌므로, 실제 땅을 따질 때는 그 지역의 현행 조례를 직접 확인해 봐야 합니다.

서류상 분류만 믿고 판단하면 낭패를 보는 건 지목 ‘대’만이 아닙니다. 지목이 ‘도로’로 적혀 있어도 그 도로가 사유지라 통행이 막히면 건축이 어려워지는데, 지목만으로는 건축 가능 여부가 정해지지 않는다는 점을 실제 사례로 짚은 블로그 글은 여기에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지목이 ‘대’인 땅이면 바로 건물을 지을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 지목 ‘대’는 토지대장에 적힌 용도 분류이고, 건축법의 대지는 건축 행위의 기준이 되는 별개의 개념입니다. 지목이 ‘대’라도 건축물이 없으면 건축법에서는 토지로 다뤄질 수 있습니다.

Q. 나대지는 정확히 무슨 뜻인가요?

나대지(裸垈)는 지목이 ‘대’이면서 그 위에 건축물이 없는 땅을 말합니다. 지목상으로는 건축용 땅이지만 실제로는 비어 있는 상태입니다.

Q. 필지와 획지는 어떻게 다른가요?

필지는 토지를 지적공부에 등록·관리하기 위한 단위이고, 획지는 계획 목적으로 묶은 단위입니다. 하나의 획지가 여러 필지로 이뤄질 수 있습니다.

Q. 밭이나 논에 집을 지으려면 지목을 바꿔야 하나요?

네. 논밭은 지목이 전이나 답이라, 그 위에 주택을 지으려면 먼저 해당 부분의 지목을 대로 바꾸는 절차(형질변경과 지목변경)가 필요합니다. 반면 잠시 설치했다 거두는 임시 시설이라면 땅의 용도가 영구히 바뀌는 것이 아니므로 지목은 그대로 둡니다.

정리

여섯 이름을 마지막으로 한 줄씩 짚어 두겠습니다.

이름이 비슷해 뭉뚱그리기 쉽지만, 어느 법에서 나온 말인지만 짚어도 여섯 용어는 또렷하게 구분됩니다. 특히 지목 ‘대’와 건축법 대지를 같은 것으로 여기지 않는 것, 이 하나만 기억해도 서류를 읽을 때 헷갈릴 일이 크게 줄어듭니다.

이 글에서 짚은 형질변경 기준처럼 자치법규에 맡겨진 부분은 지역과 시기에 따라 내용이 바뀝니다. 실제 토지에 적용할 때는 개정 여부와 관할 지자체 조례를 미리 살펴 두는 것이 안전합니다.

대지의 정의는 건축법 제2조, 필지와 지목은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조·제67조 및 같은 법 시행령 제5조·제58조·제59조, 획지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제25조에 근거합니다. 각 법령의 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 조문 단위로 열람할 수 있습니다.