바닥면적은 건축물의 각 층에서 벽과 기둥 같은 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 연면적은 하나의 건축물에서 각 층 바닥면적을 모두 더한 값입니다. 두 면적의 산정방법은 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호와 제4호에 나란히 규정돼 있습니다.

정의만 놓고 보면 층별 면적을 더하는 덧셈입니다. 그런데 연면적은 하나의 숫자로만 쓰이지 않습니다. 건축물의 규모를 말할 때의 연면적과 용적률을 산정할 때의 연면적은 값이 달라질 수 있으며 두 숫자는 제4호 한 문장에서 갈립니다.

바닥면적과 연면적은 각각 무엇을 재는 면적일까요?

바닥면적은 층 단위로 잡는 면적이고 연면적은 건축물 단위로 합산한 면적입니다. 시행령 제119조 제1항 제3호는 산정 대상을 ‘건축물의 각 층 또는 그 일부’로 정하고 있습니다. 한 층 전체와 한 층의 일부가 모두 산정 단위로 들어온다는 뜻입니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호제119조(면적 등의 산정방법)
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제119조 제1항 제3호

면적을 둘러싸는 기준선은 구획의 중심선입니다.

연면적은 이렇게 잡은 층별 면적을 건축물 하나 단위로 합한 값입니다. 산정 단위는 하나의 건축물입니다. 한 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때 이들 면적을 합해 쓰는 규정은 따로 마련돼 있습니다. 같은 건축물 안에서도 층마다 값이 다르게 나옵니다. 어떤 규정이 층별 면적을 요구하는지 합계를 요구하는지부터 구분해야 오독이 줄어듭니다.

면적 산정방법은 어느 조문에서 찾아야 할까요?

조문에서 바닥면적을 확인하려면 시행령을 펴야 합니다. 건축법 제84조는 면적을 재는 방법을 대통령령에 맡겨 두었고 법률 본문에는 정의가 실려 있지 않습니다. 실제 산정 규칙은 제119조 제1항에 모여 있으며 두 면적을 정한 제3호와 제4호도 그 안에 나란히 놓여 있습니다.

「건축법」 제84조제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정)
건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] 제84조

시행령 제119조 제1항은 산정방법을 열 개 호로 나눠 두고 있습니다. 제1호부터 제4호까지가 대지면적·건축면적·바닥면적·연면적이고 제5호 이하가 건축물의 높이·처마높이·반자높이·층고·층수·지하층의 지표면입니다. 같은 조 제5항은 국토교통부장관이 이 산정방법의 구체적인 적용사례와 적용방법을 작성해 공개할 수 있도록 하고 있습니다. 공개할 수 있다는 임의 규정이므로 자료가 나와 있는 범위 안에서 참고하는 성격입니다.

이 면적 숫자는 실제로 어떤 문턱을 가를까요?

허가와 신고가 갈리는 자리, 허가권자가 달라지는 자리, 별도 규제를 받는 건축물로 분류되는 자리에 이 두 면적이 그대로 들어갑니다. 건축법 제14조 제1항 제1호가 대표적인 예입니다.

「건축법」 제14조 제1항 제1호제14조(건축신고)
① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] 제14조 제1항 제1호

한 조문 안에서 두 개념이 각각 다른 역할을 맡습니다. 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적을 합한 값이 첫 번째 기준입니다. 3층 이상 건축물에서는 그 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인지를 한 번 더 봅니다. 숫자가 문턱을 조금 넘느냐 마느냐에 따라 절차 자체가 달라지므로 층별 면적은 설계 초기에 정확히 잡아야 합니다. 이 조문에 나오는 증축·개축·재축이 각각 무엇을 뜻하는지는 신축·증축·개축·재축·이전 다섯 가지 건축행위를 정리한 글에 따로 담아 두었습니다.

규모가 커지면 허가권자도 달라집니다. 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축은 특별시장이나 광역시장의 허가 대상으로 정해져 있습니다(「건축법 시행령」 제8조 제1항. 단서에 제외되는 경우가 있습니다). 일정 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상이거나 16층 이상인 건축물은 다중이용 건축물로 분류됩니다(같은 영 제2조 제17호).

규모 규제의 분자도 이 면적들입니다. 건폐율의 분자는 건축면적이고 용적률의 분자는 연면적입니다. 다만 용적률을 산정할 때의 연면적은 제4호 각 목에 해당하는 네 가지 면적을 뺀 값입니다.

면적을 어디까지 합쳐 세는지가 다툼이 되는 자리도 있습니다. 용도 분류에 쓰는 ‘해당 용도로 쓰는 바닥면적’을 실제로 어디까지 잡아야 하는지는 집합건축물에서 공용부분을 어떻게 안분해 그 합계를 내는지 실무 기준으로 짚은 블로그 글에서 확인할 수 있습니다.

연면적이 두 개의 숫자로 갈리는 이유는 무엇일까요?

제4호 본문이 두 부분으로 되어 있기 때문입니다. 앞부분은 연면적을 각 층 바닥면적의 합계로 정하고 뒷부분은 용적률을 산정할 때에 한해 몇 가지 면적을 빼도록 합니다. 제외가 걸리는 국면이 용적률 산정으로 한정돼 있다는 점이 이 조문의 핵심입니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
다. 삭제 <2012.12.12>
라. 삭제 <2012.12.12>
마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제119조 제1항 제4호

다목과 라목이 삭제됐으므로 실제로 제외되는 면적은 네 가지입니다.

여기서 가장 자주 나오는 오해가 지하층입니다. 지하층 면적이 연면적에서 통째로 빠진다는 뜻이 아니라 용적률을 산정할 때만 빠집니다. 건축물의 규모를 나타내는 연면적에는 지하층 면적이 그대로 들어갑니다. 제외 단서가 ‘용적률을 산정할 때에는’으로 시작합니다. 다른 규정에서 말하는 연면적은 각 층 면적을 모두 더한 값으로 읽어야 합니다.

나목은 괄호까지 함께 읽어야 합니다. 지상층의 주차용 면적은 해당 건축물의 부속용도일 때만 제외됩니다. 주차 용도가 그 건축물의 주된 용도라면 이 단서가 적용되지 않습니다. 마목과 바목은 피난·대피 목적으로 설치하는 공간입니다. 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역, 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간이 각각 해당합니다.

같은 건축물에서 두 개의 연면적 값이 나오므로 도면 검토나 협의 과정에서는 어느 쪽 연면적을 말하는지 먼저 맞추는 것이 안전합니다.

층별 면적을 그대로 더하면 연면적이 될까요?

제3호 본문은 원칙이고 그 뒤에는 단서가 각 목으로 길게 붙어 있습니다. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물, 노대등, 필로티처럼 산입 여부와 산입 범위를 따로 정한 항목이 목마다 이어집니다. 도면에 적힌 면적을 그대로 합산하기 전에 단서에 걸리는 부분이 있는지 확인하는 순서가 필요합니다.

헷갈릴 때는 순서를 나눠 보세요. 층별 면적을 중심선 기준으로 먼저 잡은 다음, 제3호 각 목의 단서에 해당하는 부분이 있는지 확인하세요. 용적률을 계산할 때는 제4호의 네 가지를 한 번 더 빼 주세요.

자주 묻는 질문

Q. 지하층 면적도 연면적에 포함되나요?

포함됩니다. 층별 면적을 모두 더한 값이 연면적이므로 지하층도 그 안에 들어갑니다. 용적률을 산정할 때만 지하층의 면적을 제외합니다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호 가목).

Q. 건물에 딸린 주차장 면적은 용적률 계산에서 빠지나요?

위치에 따라 근거가 갈립니다. 지하에 있으면 지하층의 면적으로 빠지고 지상에 있으면 그 건축물의 부속용도인 주차용 면적일 때 빠집니다(같은 항 제4호 가목·나목).

Q. 한 층에서 일부만 늘려도 그 부분을 따로 재나요?

네. 산정 단위에 층의 일부가 들어가 있어 한 층 전부가 대상이 아닐 때도 그 부분을 따로 잽니다. 신고 문턱을 따질 때 더하는 값도 이 면적입니다.

Q. 분양 광고의 전용면적과 건축법 면적 기준이 다른데 어느 쪽을 따르나요?

허가·신고와 규모 규제는 건축법의 산정방법으로 판단합니다. 건축법에는 전용면적·공급면적의 정의 규정이 없어 분양이나 중개에서 쓰는 면적 표시와는 체계가 다릅니다.

Q. 면적을 잘못 산정한 채로 허가를 받으면 나중에 문제가 되나요?

됩니다. 용적률이나 건폐율 기준을 넘긴 건축물은 위반건축물로 처리되어 시정명령과 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다(「건축법」 제79조·제80조).

면적 산정에서 어긋나기 쉬운 자리는 대체로 두 곳이에요. 층별 면적을 중심선으로 잡았는지, 용적률을 볼 때 빼야 할 네 가지를 빠뜨리지 않았는지 확인해 보세요.

바닥면적과 연면적 산정 규정은 개정될 수 있습니다. 실제 산정 전에 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 현행 조문을 확인하시기 바랍니다.