건축물 이전은 건물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지 안에서 위치만 옮기는 건축 행위입니다.

건물을 해체해 다시 짓거나 규모를 늘리는 공사와 달리 기존 건물을 그대로 둔 채 위치만 옮긴다는 점이 그 핵심입니다. 이전의 대상은 이미 대지에 서 있는 건축물이며, 건축물이 갖춰야 할 요건은 별도로 정리돼 있습니다. 「건축법 시행령」 제2조제5호는 이 성격을 한 문장으로 정의합니다. 정의 안에는 두 가지 조건이 함께 들어 있습니다. 하나는 주요구조부를 해체하지 않는 것이고 다른 하나는 같은 대지를 벗어나지 않는 것입니다. 두 조건을 모두 갖춰야 성립하며 어느 한쪽이라도 어긋나면 개축이나 신축 같은 다른 건축 행위로 분류됩니다.

「건축법 시행령」 제2조제5호5. “이전”이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

이전이 성립하려면 두 조건을 함께 갖춰야 합니다

이전의 정의는 두 부분으로 나뉩니다. 하나는 주요구조부를 해체하지 아니하는 것이고 다른 하나는 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 이 둘은 함께 충족해야 하는 요건입니다. 뼈대를 해체하면서 옮기면 성립하지 않습니다. 뼈대를 그대로 두었더라도 대지 밖으로 내보내면 역시 성립하지 않습니다.

어느 한쪽이 무너지면 행위의 성격 자체가 달라집니다. 뼈대를 해체하면 개축이나 대수선의 영역으로 넘어갑니다. 대지를 벗어나면 통상 신축으로 다뤄집니다. 그래서 어떤 공사가 여기에 해당하는지 가릴 때는 이 두 조건을 각각 따져 봐야 합니다.

첫째 조건, 주요구조부 6가지를 해체하지 않아야 합니다

여기서 말하는 뼈대는 건축법이 정한 주요구조부입니다. 주요구조부는 건물의 하중을 견디는 여섯 가지 부위를 가리킵니다.

「건축법」 제2조제1항제7호7. “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.

조문이 열거한 여섯 가지는 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단입니다. 각 부위가 어떤 것인지 간단히 짚으면 아래와 같습니다. 아래 설명은 용어를 이해하기 위한 건축 일반 풀이입니다. 조문의 문언은 여섯 부위의 명칭 열거와 단서의 제외 목록입니다.

이전이 되려면 이 여섯 가지 가운데 어느 하나도 해체해서는 안 됩니다. 건물을 옮기는 과정에서 내력벽이나 기둥, 지붕틀을 해체하면 “해체하지 아니하고”라는 요건을 채우지 못해 그 범위에서 벗어납니다. 이전은 뼈대를 그대로 둔 채 건물을 통째로 옮기는 행위이기 때문입니다.

개축의 4가지 목록과 헷갈리지 마세요

주요구조부 여섯 가지는 개축의 판정 기준과 다릅니다. 개축은 내력벽·기둥·보·지붕틀 네 가지 중 셋 이상을 해체하고 다시 축조하는 것으로 정해져 있습니다(「건축법 시행령」 제2조제3호). 이전 판정의 기준인 주요구조부 여섯 가지와 견주면 바닥과 주계단이 개축의 네 가지 목록에는 빠져 있습니다.

그래서 “내력벽·기둥·보·지붕틀만 해체하지 않으면 된다”고 이해하면 바닥과 주계단을 놓치게 됩니다. 해체하면 안 되는 대상은 바닥과 주계단을 포함한 여섯 가지 전부입니다.

둘째 조건, 같은 대지를 벗어나지 않아야 합니다

두 번째 조건은 건물을 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 이 구절에는 두 가지 뜻이 담겨 있습니다.

먼저 같은 대지는 대지의 경계를 넘지 않아야 한다는 뜻입니다. 건물을 다른 필지나 다른 대지로 옮겨 놓으면 같은 대지라는 문언을 벗어나 성립하지 않습니다. 이때는 통상 신축으로 분류됩니다. 다음으로 다른 위치로 옮긴다는 것은 위치가 실제로 바뀌어야 한다는 뜻입니다. 제자리에 그대로 둔 채 일부를 손보기만 하면 위치 이동이 없어 여기에 해당하지 않고 수선이나 대수선의 문제가 됩니다.

한편 조문은 이동 거리나 방식, 방향을 제한하지 않습니다. 같은 대지 안이라면 건물을 1미터만 밀어 옮기든 대지 반대편으로 옮기든 방향을 틀어 돌려 앉히든 모두 “옮기는 것”에 해당합니다. 거리가 짧다고 성립이 사라지거나 회전했다고 벗어나는 일은 없습니다. 판단의 기준은 대지 경계를 넘었는지 하나입니다.

운반 도중에도 첫째 조건은 유지되어야 합니다. 옮기는 과정에서 주요구조부 가운데 하나라도 해체하거나 손상하면 이 요건을 잃습니다. 이때는 해체 정도에 따라 개축이나 대수선으로 넘어갑니다.

이전과 신축·증축·개축·재축·대수선은 무엇으로 갈리나요?

건축법은 건물을 새로 짓거나 손대는 행위를 신축·증축·개축·재축·이전으로 나누고 여기에 대수선을 더해 규율합니다. 이전을 나머지 행위와 갈라 주는 기준은 조문마다 뚜렷합니다.

• 개축과의 갈림 — 주요구조부의 해체 여부입니다. 이전은 뼈대를 해체하지 않고 위치만 옮기고 개축은 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상을 해체하고 다시 축조합니다.
• 신축과의 갈림 — 같은 대지를 벗어나는지입니다. 이전은 같은 대지 안 이동이고 신축은 건축물이 없는 대지에 새로 축조하는 것입니다.
• 증축과의 갈림 — 규모를 늘리는지입니다. 이전은 건축면적·연면적·층수·높이를 늘리지 않고 증축은 이들을 늘립니다.
• 재축과의 갈림 — 멸실 여부입니다. 이전은 건물이 멸실되지 않고 그대로 존재하며 재축은 재해로 멸실된 건물을 다시 축조합니다.
• 대수선과의 갈림 — 행위의 성질입니다. 이전은 건물의 위치를 옮기고 대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경·증설합니다.

이 기준들은 크게 두 축으로 모입니다. 하나는 뼈대를 해체했는지(개축·대수선과의 경계), 다른 하나는 규모를 늘리거나 대지를 벗어났는지(증축·신축과의 경계)입니다. 이전은 뼈대를 그대로 두고 규모를 늘리지 않으며 같은 대지 안에서 위치만 바꾸는 행위입니다.

위치만 옮겨도 원칙적으로 건축허가 대상입니다

이를 “건물을 옮기기만 하니 별도 절차가 없다”고 여기기 쉽지만 그렇지 않습니다. 건축법은 신축·증축·개축·재축과 나란히 “건축물을 이전하는 것”까지 묶어 “건축”으로 정의합니다(「건축법」 제2조제1항제8호). 이전도 건축에 해당하므로 원칙적으로 건축허가를 받아야 합니다.

「건축법」 제11조제1항건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

다만 규모가 작으면 허가 대신 신고로 갈음될 수 있습니다. 이전의 신고 경로는 두 갈래입니다.

• 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물의 이전은 신고 대상이 될 수 있습니다(「건축법」 제14조제1항제5호와 「건축법 시행령」 제11조제3항제1호).
• 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 이전도 신고로 갈음될 수 있습니다(제14조제1항제2호. 다만 지구단위계획구역·방재지구 등은 제외).

여기서 정확히 짚어 둘 점이 있습니다. 신고 대상을 정한 각 호 어디에도 “이전”이라는 낱말이 직접 적혀 있지는 않습니다. 이전은 “건축”이라는 상위 개념에 묶여 위 두 호에 포섭되는 구조입니다. 특히 자주 언급되는 바닥면적 85제곱미터 이내의 신고(제14조제1항제1호)는 증축·개축·재축에만 적용되고 이전은 포함하지 않습니다. 이전의 신고 여부는 연면적 100제곱미터(또는 지역별 200제곱미터·3층)를 기준으로 판단합니다. 85제곱미터 기준은 여기에 적용되지 않습니다.

이 요건을 갖춰 신고하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(제14조제1항 본문). 신고를 접수한 행정청은 접수일부터 5일 이내에 수리 여부를 통지합니다. 심의나 협의가 필요한 경우에는 그 기간이 20일 이내로 늘어납니다(제14조제3항). 신고를 해 두고도 1년 안에 옮기는 공사에 착수하지 않으면 그 신고는 효력을 잃습니다(제14조제5항).

무허가로 옮기면 어느 조항 위반이 문제되나요?

무단 이전의 처벌은 규모보다 허가 여부에 초점이 있습니다. 이전은 건축면적이나 연면적을 늘리지 않아 증축에서 자주 문제되는 건폐율(제55조)이나 용적률(제56조) 초과가 이전만으로는 성립하기 어렵습니다. 그래서 그 위반은 허가를 받지 않았다는 점, 곧 「건축법」 제11조제1항 위반에 모입니다.

여기에 이 행위만의 지점이 하나 더 있습니다. 건물의 위치가 바뀌면 건축선(제47조), 대지 안의 공지(제58조), 일조 등 높이제한(제61조) 같은 배치 규정을 새로 위반할 수 있습니다. 이들 배치 규정을 위반한 건축은 제11조제1항 위반과 마찬가지로 벌칙 조항의 처벌 대상에 함께 들어갑니다. 옮긴 자리에서 이런 규정에 어긋나면 그 위반까지 함께 문제됩니다.

허가나 신고 없이 옮긴 사실이 드러나면 시정명령과 벌칙, 이행강제금이 이어질 수 있습니다. 허가권자는 위반 건축물에 상당한 기간을 정해 해체·개축·사용금지 같은 조치를 명할 수 있습니다(제79조제1항). 그 위반 내용은 건축물대장에 기재됩니다(제79조제4항).

이렇게 걸리는 무허가 이전의 형사 처벌은 그 대지가 도시지역에 속하는지에 따라 수위가 달라집니다.

• 도시지역 안에서 허가 없이 옮기면 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(제108조제1항제1호). 징역과 벌금은 함께 부과될 수 있습니다(제108조제2항).
• 도시지역 밖에서 허가 없이 옮기면 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금 대상입니다(제110조제1호).
• 신고 대상인데도 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(제111조제1호).

시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다(제80조). 무허가·무신고 건축의 이행강제금은 지방세법상 시가표준액을 기준으로 산정됩니다. 최초 시정명령이 있은 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복하여 부과됩니다(제80조제5항). 구체적인 금액과 비율은 관할 지방자치단체가 시가표준액과 조례에 따라 정합니다.

이전에 규제가 따르는 이유와 특례의 부재

이전은 건물을 부수지도 크게 만들지도 않는데 왜 허가까지 받아야 하는지 의문이 들 수 있습니다. 이유는 건물의 위치가 바뀌면 대지 안의 배치가 함께 바뀌기 때문입니다. 건물이 놓이는 자리가 달라지면 대지와 도로의 관계(제44조), 건축선에 따른 제한(제47조), 대지 안의 공지(제58조), 일조 확보를 위한 높이제한(제61조) 같은 규정을 충족하는지 다시 판단해야 합니다. 이를 원칙적으로 허가 대상으로 두는 실질적인 배경이 여기에 있다고 설명됩니다.

다만 이는 조문이 “이전 시 이 규정들을 재검토하라”고 직접 명령한 것은 아닙니다. 이전이 건축허가 대상이고 허가 심사가 현행 배치 규정의 적합 여부를 살핀다는 일반 구조에서 나오는 취지로 이해하는 편이 정확합니다.

이와 관련해 오해하기 쉬운 또 하나는 특례입니다. 건축법과 시행령은 기존 건축물에 여러 특례와 완화를 두고 있지만 이전은 그 대상 목록에 들어 있지 않습니다.

• 법령에 부적합한 대지여도 건축을 허가할 수 있게 한 기존 건축물 특례(「건축법 시행령」 제6조의2 제2항)는 재축·증축·개축·대수선 등을 열거할 뿐 이전을 포함하지 않습니다.
• 기준 적용을 완화해 주는 규정(시행령 제6조)도 리모델링·증축·일부 개축·재축·대수선을 대상으로 하며 이전은 빠져 있습니다.
• 공유자 동의로 소유권 확보를 갈음하는 예외(「건축법」 제11조제11항제2호)도 신축·개축·재축·리모델링만 정하고 이전은 명시하지 않습니다.

이전이 리모델링에 포함되지 않는다는 점도 짚어 둘 필요가 있습니다. 리모델링은 노후화를 억제하거나 기능을 높이려고 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위입니다(「건축법」 제2조제1항제10호). 여기에는 들어 있지 않습니다. “이전은 리모델링의 한 방법”이라는 설명은 조문과 맞지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물을 같은 땅 안에서 조금만 옮겨도 허가나 신고가 필요한가요?

이동 거리와는 무관합니다. 이전은 이동 거리를 요건으로 삼지 않으므로 같은 대지 안에서 조금 밀어 옮기든 멀리 옮기든 모두 여기에 해당합니다. 이전도 건축에 해당해 원칙적으로 허가 대상이며 연면적 100제곱미터 이하 등 규모 요건을 갖추면 신고로 갈음될 수 있습니다.

Q. 이전과 개축은 무엇으로 구분하나요?

주요구조부를 해체했는지로 구분합니다. 이전은 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단을 해체하지 않고 옮기는 것이고 개축은 이 가운데 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상을 해체하고 다시 축조하는 것입니다. 뼈대를 그대로 두면 이전, 해체하고 다시 지으면 개축입니다.

Q. 건물을 옆 필지로 옮기면 이전인가요?

같은 대지를 벗어나면 이전이 아닙니다. 이전은 “같은 대지의 다른 위치로” 옮기는 것을 뜻하므로 다른 필지나 다른 대지로 옮겨 놓으면 이전의 정의에서 벗어나 통상 신축으로 다뤄집니다. 다만 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 묶은 경우처럼 대지 범위 판단이 필요한 사안은 개별 확인이 필요합니다.

Q. 이전에도 소규모 신고 기준인 85제곱미터가 적용되나요?

적용되지 않습니다. 바닥면적 85제곱미터 이내 신고(제14조제1항제1호)는 증축·개축·재축에만 해당하고 이전은 포함하지 않습니다. 이전의 신고 여부는 연면적 100제곱미터 이하(또는 지역별 200제곱미터 미만·3층 미만)를 기준으로 판단합니다.

이전 전에 짚어 둘 것

건축물 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지 안에서 건물의 위치만 옮기는 건축 행위입니다. 주요구조부 6가지를 해체하지 않을 것과 같은 대지를 벗어나지 않을 것, 이 두 조건을 함께 갖췄는지가 이전인지 아닌지를 가릅니다. 어느 한쪽이 어긋나면 개축이나 신축 같은 다른 행위로 분류됩니다.

이전은 규모를 늘리지 않지만 건물이 놓이는 자리가 달라지므로 옮긴 위치에서 건축선·대지 안의 공지·일조 규정을 다시 충족하는지가 허가·신고 심사의 핵심이 됩니다. 그래서 건물을 옮길 계획이라면 새 자리의 배치 규정 적합 여부와 규모에 따른 신고 대상 여부를 미리 따져 두는 편이 안전합니다. 이때 적용할 조문은 개정으로 달라질 수 있습니다. 실제 공사에 앞서 국가법령정보센터에서 건축법과 시행령의 현행 조문을 확인하시기 바랍니다.

근거 법령: 국가법령정보센터 — 「건축법 시행령」 제2조제5호(이전), 「건축법」 제2조제1항제7호(주요구조부)·제11조제1항(건축허가). 법령은 개정될 수 있으니 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.