가설건축물은 「건축법」이 존치기간을 정해 관리하는 한시적 건축물로, 도시ㆍ군계획시설과 그 예정지에 지으면 허가, 재해복구ㆍ흥행ㆍ공사용 등 열여섯 가지 용도로 지으면 신고 대상이 됩니다.

가설건축물은 존치기간이 정해진 한시적 건축물입니다. 공사장 현장사무소, 행사장에 세우는 천막, 재해가 난 구역의 임시 건물이 대표적입니다. 그런데 「건축법」을 펼쳐 봐도 “가설건축물이란 무엇이다”라고 딱 잘라 정의한 조문은 없습니다. 대신 건축법 제20조와 같은 법 시행령 제15조가 이 임시 건축물을 짓는 두 갈래 절차와 존치기간을 정하고 있습니다. 정의의 성격부터 허가ㆍ신고, 존치기간, 규제완화, 벌칙까지 차례로 살펴보겠습니다.

가설건축물, 건축법은 어떻게 규정할까요?

「건축법」에는 가설건축물을 직접 정의한 조문이 없습니다. 법 제2조는 대지ㆍ건축물ㆍ건축ㆍ대수선처럼 스물한 개의 용어를 정의하지만 여기에 ‘가설건축물’은 들어 있지 않습니다. 제20조도 제목만 ‘가설건축물’일 뿐 내용은 허가와 신고 절차입니다. “가설건축물이란 ~을 말한다”라는 정의 문장은 어디에도 없습니다.

가설건축물의 개념은 두 가지에서 파악됩니다. 하나는 건축물의 일반 정의입니다. 「건축법」 제2조제1항제2호는 건축물을 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”으로 규정합니다. 건축물이 되려면 토지에 정착할 것, 지붕과 기둥 또는 벽을 갖출 것, 인공 공작물일 것이라는 요건을 갖춰야 합니다. 여기서 지붕ㆍ기둥이 없어도 규제 대상이 되는 구조물의 범위와 단단한 고정이 아니라 머무는 기간으로 판단하는 정착 기준은 별도의 글에서 조문으로 짚어 두었습니다.

다른 하나는 임시성입니다. 일반 건축물은 토지에 정착해 기간 제한 없이 계속 쓰는 것을 전제하지만 이 임시 건축물은 처음부터 한시적으로 쓸 목적이거나 정착성이 뚜렷하지 않습니다. 그래서 존치기간이라는 시한이 정해집니다. 가설건축물은 건축법이 직접 정의하지는 않으나 제20조와 시행령 제15조가 규율하는 ‘존치기간이 정해진 한시적 건축물’입니다.

가설건축물을 건축물로 볼지 공작물로 볼지는 짓는 목적과 정착성에 따라 갈립니다. 컨테이너 창고를 예로 건축물과 공작물의 경계를 실무에서 짚어 둔 건축물과 공작물이 무엇으로 나뉘는지 사례로 정리한 블로그 글은 여기에서 확인하실 수 있습니다.

가설건축물은 허가 대상일까요, 신고 대상일까요?

가설건축물을 지을 때는 허가와 신고 두 갈래로 나뉩니다. 어디에 짓는지(장소)로 허가 대상이 갈리고 무슨 용도로 짓는지(용도)로 신고 대상이 갈립니다. 근거 조문은 다음과 같습니다.

「건축법」 제20조(가설건축물)① 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.
② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 가설건축물의 건축이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 제1항에 따른 허가를 하여야 한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조에 위배되는 경우
2. 4층 이상인 경우
3. 구조, 존치기간, 설치목적 및 다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따르지 아니한 경우
4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한규정을 위반하는 경우
③ 제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 건축법 제20조

허가와 신고는 근거 항이 다르고 존치기간과 규제완화의 범위도 다릅니다.

자리가 특수하면 허가 대상입니다

도시ㆍ군계획시설과 그 예정지에 가설건축물을 지으려면 허가를 받아야 합니다(제20조제1항). 도로ㆍ공원ㆍ광장처럼 장차 공공사업이 시행될 땅이라서 임시로 짓는 건축물이라도 허가로 통제합니다.

이 허가는 원칙적으로 기속 행위입니다. 제20조제2항은 네 가지 불허 사유에 걸리지 않으면 “허가를 하여야 한다”고 정합니다. 불허 사유는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조 위배, 4층 이상, 대통령령 기준을 벗어난 조례 위반, 그 밖의 제한규정 위반입니다. 특히 4층 이상은 허가되지 않으므로 허가 대상 가설건축물은 3층 이하입니다.

세 번째 불허 사유가 말하는 대통령령 기준은 시행령 제15조제1항의 네 가지입니다.

「건축법 시행령」 제15조(가설건축물)① 법 제20조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다.
1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시ㆍ군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것
4. 공동주택ㆍ판매시설ㆍ운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 건축법 시행령 제15조제1항

허가 대상 가설건축물은 이 네 요건을 모두 충족해야 합니다. 철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아닐 것, 존치기간 3년 이내일 것, 새 간선 공급설비가 필요 없을 것, 분양 목적이 아닐 것입니다.

용도가 한시적이면 신고 대상입니다

재해복구ㆍ흥행ㆍ전람회ㆍ공사용처럼 용도 자체가 한시적인 가설건축물은 신고한 뒤 착공합니다(제20조제3항). 목적이 임시라서 신고로 처리하는 유형입니다.

신고 대상 용도는 시행령 제15조제5항이 정하며 현재 제1호부터 제16호까지 열여섯 가지에 이릅니다. 재해가 난 구역의 임시사용 건축물, 공사에 필요한 공사용 가설건축물, 컨테이너로 된 임시사무실ㆍ임시창고ㆍ임시숙소, 조립식 경비용(연면적 10제곱미터 이하), 야외흡연실(연면적 50제곱미터 이하) 등이 여기에 해당합니다. 마지막 제16호는 “그 밖에 … 건축조례로 정하는 건축물”이어서 지자체 조례가 유형을 더 정할 수 있습니다. 열여섯 가지 유형을 하나씩 살펴보는 내용은 신고 대상만 따로 다루는 편에서 이어집니다.

가설건축물은 몇 년까지 둘 수 있나요?

가설건축물의 존치기간은 원칙적으로 3년 이내입니다. 다만 무조건 3년으로 끝나는 것은 아니고 허가ㆍ신고ㆍ공사용에 따라 연장 방식이 갈립니다.

그래서 “가설건축물은 3년만 쓸 수 있다”는 설명은 정확하지 않습니다. 3년은 원칙이고 연장 경로가 유형별로 따로 마련되어 있습니다.

존치기간을 연장하려면 언제까지 신청해야 하나요?

연장 절차에는 정해진 기한이 있습니다(시행령 제15조의2). 허가권자가 존치기간 만료일 30일 전까지 건축주에게 만료일과 연장 가능 여부를 알립니다. 건축주가 연장을 원하면 다음 기한 안에 신청합니다.

공장에 설치한 가설건축물, 농림지역에 설치한 일정 온실, 도시ㆍ군계획시설 예정지에 설치한 가설건축물처럼 일부 유형은 자동연장 간주 제도가 있습니다(시행령 제15조의3). 건축주가 연장을 원하지 않는다는 뜻을 알리지 않으면 기존과 같은 기간으로 존치기간이 연장된 것으로 봅니다.

가설건축물은 일반 건축 규정을 적용받지 않나요?

가설건축물은 일반 건축물에 적용되는 규정 상당수를 적용받지 않습니다. 다만 전부 면제되는 것은 아닙니다. 근거는 법 제20조제5항입니다. 이 조항은 배제할 수 있는 조문의 범위만 열거하고 실제로 무엇을 뺄지는 시행령 제15조에 위임합니다.

배제 범위는 허가 대상과 신고 대상이 다릅니다. 허가 대상은 배제가 좁아서 건축물대장 관련 규정과 일부 조건부 규정 정도가 빠집니다(시행령 제15조 제2항ㆍ제3항ㆍ제4항). 신고 대상은 배제가 넓어서 대지의 조경, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물 높이 제한, 대지와 도로의 관계, 용도지역 안 건축 제한 등이 적용되지 않습니다(시행령 제15조제6항).

다만 신고 대상이라도 안전과 직결된 규정은 조건부입니다. 구조 안전과 피난ㆍ용도 제한(법 제48조ㆍ제49조)은 1층 또는 2층이면 배제되지만 3층 이상이면 지방건축위원회 심의로 안전성이 인정된 경우에만 배제됩니다. 일조 등 높이 제한(법 제61조)은 정북 방향 대지 소유자와 합의한 경우에만 배제됩니다. 그래서 “가설건축물이면 모든 건축 규정이 풀린다”는 설명은 과장입니다.

허가나 신고 없이 지으면 어떻게 되나요?

허가나 신고 없이 가설건축물을 지으면 벌칙과 행정 제재를 받습니다. 무허가와 무신고는 조문과 형량이 다릅니다.

허가 대상을 허가 없이 지으면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금입니다(법 제110조제3호).

「건축법」 제110조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제20조제1항에 따른 허가를 받지 아니하거나 제83조에 따른 신고를 하지 아니하고 가설건축물을 건축하거나 공작물을 축조한 건축주 및 공사시공자

출처: 국가법령정보센터 law.go.kr — 건축법 제110조제3호

이 벌칙은 도시지역 안과 밖을 구분하지 않는 단일 조항이며 대상은 건축주와 공사시공자입니다.

신고 대상을 신고 없이 짓거나 거짓으로 신고하면 5천만원 이하의 벌금입니다(법 제111조제1호). 무신고에는 징역형이 없습니다.

벌금과 별개로 행정 제재도 따릅니다. 허가권자는 위반 건축물에 해체ㆍ사용금지 등 시정명령을 내릴 수 있습니다(법 제79조). 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다(법 제80조). 이행강제금은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과되므로 한 번 내고 끝나지 않습니다. 구체적인 금액은 시가표준액과 조례에 따라 사안마다 달라집니다.

허가나 신고 없이 지어 위반건축물로 등재되면 시정명령과 이행강제금이 실제로 어떻게 반복 부과되는지 궁금하실 텐데요, 현장 사례로 그 제재 과정을 풀어낸 위반건축물 딱지와 이행강제금이 실무에서 어떻게 이어지는지 짚은 블로그 글은 여기에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 컨테이너로 만든 임시사무실도 신고 대상인가요?

네, 신고 대상입니다. 컨테이너나 이와 비슷한 것으로 된 임시사무실ㆍ임시창고ㆍ임시숙소는 시행령 제15조제5항제8호의 신고 대상 가설건축물입니다. 다만 건축물 옥상에 축조하는 것은 원칙적으로 제외됩니다. “컨테이너는 건축물이 아니라 신고도 필요 없다”고 넘기면 안 됩니다.

Q. 가설건축물은 무조건 3년만 쓸 수 있나요?

아니요. 3년은 원칙일 뿐입니다. 허가 대상은 도시ㆍ군계획사업이 시행될 때까지 연장할 수 있습니다. 신고 대상은 조례가 정한 횟수만큼, 공사용 가설건축물은 해당 공사가 끝나는 날까지 존치할 수 있습니다.

Q. 4층짜리 가설건축물도 지을 수 있나요?

없습니다. 허가 대상 가설건축물은 4층 이상이면 허가되지 않으므로(제20조제2항제2호) 3층 이하로만 지을 수 있습니다.

Q. 공사장 현장사무소를 신고 없이 지으면 어떻게 되나요?

5천만원 이하의 벌금 대상입니다(법 제111조제1호). 공사용 가설건축물은 신고 대상이므로 신고 없이 짓거나 거짓 신고하면 벌금과 함께 시정명령ㆍ이행강제금 대상이 됩니다.

Q. 가설건축물이면 건폐율이나 용적률을 안 지켜도 되나요?

신고 대상은 건폐율ㆍ용적률을 포함한 상당수 규정이 적용되지 않습니다. 다만 전부는 아닙니다. 구조 안전과 피난, 일조 높이 제한 같은 규정은 층수나 인접 대지 소유자 합의를 조건으로만 배제되므로 유형과 규모에 따라 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.

정리

가설건축물은 존치기간이라는 시한이 정해진 한시적 건축물이라는 점에서 일반 건축물과 구분됩니다. 짓는 자리가 도시ㆍ군계획시설과 그 예정지면 허가, 용도가 재해ㆍ흥행ㆍ공사용 등 열여섯 가지에 해당하면 신고로 갈립니다. 존치기간은 원칙 3년이되 유형별 연장 경로가 있고 규제완화도 조건부라는 점을 함께 기억하면 좋겠습니다. 신고 대상 열여섯 가지 유형을 하나씩 살펴보는 내용은 다음 편에서 이어집니다.

법령은 개정될 수 있으니, 실제 진행 전에는 현행 조문과 해당 지역 건축조례를 함께 확인하시기 바랍니다. (근거 법령: 건축법 제20조, 건축법 시행령 제15조ㆍ제15조의2, 건축법 제110조제3호 — 국가법령정보센터 law.go.kr, 2026-02-27 시행본 기준)