1필지 1대지 원칙 - 대지의 범위와 시행령 제3조 예외

하나의 필지가 하나의 대지가 되는 것이 건축법의 원칙입니다. 건축법은 대지를 필지 단위로 정의합니다. 건축허가는 물론 건폐율·용적률 같은 규모 산정도 대지를 기준으로 삼습니다. 그래서 몇 개의 필지를 하나의 대지로 보느냐, 한 필지에서 어디까지를 대지로 보느냐가 건축의 출발점이 됩니다. 다만 이 1필지 1대지 원칙에는 예외가 있습니다. 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 한 필지의 일부만 대지로 삼는 경우가 건축법 시행령 제3조에 정해져 있습니다.

대지의 정의: 건축법상 “각 필지로 나눈 토지”(건축법 제2조 제1항 제1호) — 원칙은 1필지 1대지.
예외의 근거: 건축법 시행령 제3조가 둘 이상 필지를 하나의 대지로(제1항), 한 필지 일부를 하나의 대지로(제2항) 삼는 경우를 열거.
실무 주의: 열거된 경우에만 가능(임의 결합 불가)하고, 일부 호는 소유자·권리관계가 다르면 제외.

건축허가도 건폐율과 용적률도 대지를 단위로 정해지며 그 대지는 원칙적으로 필지 하나이고 예외는 건축법 시행령 제3조에 있다는 도입 카드

대지는 법에서 어떤 땅을 가리킬까요?

대지는 건축법에서 “각 필지로 나눈 토지”를 말합니다. 건축법 제2조 제1항 제1호가 대지를 이렇게 정의합니다.

「건축법」 제2조(정의) 제1항 제1호1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

출처: 「건축법」 제2조(정의) 제1항 제1호 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

정의의 뿌리는 필지입니다. 필지는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하는 토지의 기본 단위입니다. 필지마다 지번이 하나씩 부여됩니다. 건축법은 이 필지를 그대로 받아 “각 필지로 나눈 토지”를 대지라고 부릅니다. 그래서 하나의 대지는 원칙적으로 하나의 필지, 하나의 지번으로 이루어집니다.

여기서 한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 흔히 대지를 “건물을 지을 수 있는 땅”으로 이해합니다. 그러나 그런 설명은 대지의 성격을 풀어 쓴 것일 뿐 법문상 정의는 아닙니다. 법이 정한 대지의 정의는 어디까지나 “각 필지로 나눈 토지”입니다. 건축이 가능한지는 용도지역·도로·건폐율 같은 별도의 요건으로 따로 판단합니다. 그 요건을 갖췄는지와 무관하게 필지로 나뉜 토지는 대지가 됩니다.

대지는 건축법 제2조 제1항 제1호에서 각 필지로 나눈 토지로 정의되며 원칙은 한 필지가 한 대지이고 건축할 수 있는 땅이 아니라 필지를 기준으로 정한다는 점이 핵심이라는 카드

대지·필지·택지·부지는 실무에서 자주 뒤섞여 쓰이지만 법적 위상은 서로 다릅니다. 건축법의 대지가 필지·택지·부지·건축선과 어떻게 구분되는지 용어별로 짚어 본 글은 여기에서 확인하실 수 있습니다.

대지가 건축 허가와 규모 산정의 단위가 되는 이유

대지가 중요한 이유는 건축의 주요 규율이 하나의 대지를 단위로 적용되기 때문입니다. 건축허가, 건폐율·용적률의 산정, 도로와의 관계가 모두 대지를 기준으로 판단됩니다.

건폐율과 용적률의 계산식이 이를 잘 보여줍니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율(건축법 제55조), 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율(건축법 제56조)입니다. 두 지표 모두 대지면적이 분모입니다. 다만 그 상한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 용도지역·조례에 따라 달라집니다. 전국에 통용되는 하나의 수치로 단정할 수는 없습니다. 여기서 확인할 사실은 산정의 기준이 대지라는 점입니다.

도로와의 관계도 마찬가지입니다. 건축법 제44조는 건축물의 대지가 원칙적으로 2미터 이상 도로에 접하도록 정하고 있으며(단서와 예외가 따로 있습니다), 이 접도 여부도 대지 단위로 판단합니다.

건축허가·건폐율·용적률·접도는 전부 하나의 대지를 단위로 산정되고 판단됩니다. 그러니 몇 개의 필지를 하나의 대지로 묶느냐, 한 필지에서 어디까지를 대지로 보느냐가 곧 지을 수 있는 건물의 규모와 요건을 좌우합니다. 1필지 1대지 원칙과 그 예외를 정확히 알아야 하는 이유가 여기에 있습니다.

1필지 1대지 원칙에 따라 대지가 건축허가·건폐율·용적률·접도 판단의 단위이며 대지면적이 그 산정 기준이 됨을 보여주는 개념도로 중앙의 대지에서 건축허가 건폐율 용적률 접도로 지시선이 뻗어 대지가 판단의 중심 단위임을 나타내고 대지면적을 강조한 도식

1필지 1대지 원칙에서 예외는 어디에 있나요?

원칙은 하나의 필지가 하나의 대지라는 것입니다. 건축법 제2조 제1항 제1호 본문이 대지를 “각 필지로 나눈 토지”로 정의하므로 필지 하나가 곧 대지 하나가 됩니다. 이것을 1필지 1대지 원칙이라고 부릅니다.

예외는 같은 조문의 단서에서 시작합니다. 앞서 본 정의 규정의 단서는 “대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다”고 하여, 두 방향의 예외를 대통령령에 맡깁니다. 그 대통령령이 바로 건축법 시행령 제3조(대지의 범위)입니다.

시행령 제3조는 예외를 두 갈래로 나눕니다.

둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우 — 제3조 제1항
하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 보는 경우 — 제3조 제2항

두 갈래 모두 주의할 점이 있습니다. 제3조는 해당하는 경우를 낱낱이 열거하고 있습니다. 문구도 “하나의 대지로 할 수 있다”입니다. 열거된 경우가 아니면 여러 필지를 임의로 하나의 대지로 묶을 수 없습니다. 열거된 경우에 해당하더라도 저절로 그렇게 되는 것이 아니라 그렇게 할 수 있는 여지가 생길 뿐입니다.

대지는 필지로 정의된다는 점부터 대지가 건축 단위인 이유 둘 이상 필지를 하나로 보는 제3조 제1항 한 필지 일부만 대지로 보는 제2항 그리고 실무 판단까지 짚는 목차

둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 여섯 경우 (제3조 제1항)

시행령 제3조 제1항은 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지를 여섯 가지로 열거합니다.

「건축법 시행령」 제3조(대지의 범위) 제1항① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.
가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)에 해당하는 건축물을 건축하는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지
4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지(이하 “주택단지”라 한다)
5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.

출처: 「건축법 시행령」 제3조(대지의 범위) 제1항 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

건축법 시행령 제3조 제1항은 걸침 건축 합병 불가 필지 도시군계획시설 주택단지 지하 건축물 조건부 합필의 여섯 경우에만 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있게 하며 소유자나 권리관계가 다르면 제외한다는 카드

여섯 경우를 하나씩 풀어 보면 이렇습니다.

1호는 하나의 건축물이 두 필지 이상에 걸쳐 지어지는 경우입니다. 건축물 하나가 여러 필지 위에 놓이면 그 건물이 앉는 각 필지를 합한 토지가 하나의 대지가 됩니다.

2호는 지적상 합병이 되지 않는 필지에 관한 규정입니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 필지를 하나로 합치지 못하는 사유가 있어도 아래 세 경우에 해당하면 그 필지들을 합한 토지를 하나의 대지로 볼 수 있습니다.

가목: 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나목: 각 필지의 도면 축척이 다른 경우
다목: 서로 인접한 필지인데 지반이 연속되지 않은 경우

다만 2호에는 반드시 함께 봐야 할 단서가 붙어 있습니다. 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외합니다. 지적상 합병이 막혀 있어도 소유·권리 관계가 같아야 하나의 대지로 볼 수 있다는 뜻입니다.

3호는 도로·공원·주차장 같은 도시ㆍ군계획시설에 해당하는 건축물을 짓는 경우입니다. 그 시설이 설치되는 일단(一團)의 토지가 하나의 대지가 됩니다. 4호는 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대시설·복리시설을 짓는 경우입니다. 이때는 주택단지 전체가 하나의 대지로 다뤄집니다.

5호는 지하도상가처럼 도로의 지표 아래에 짓는 건축물입니다. 이때는 필지 경계와 별개로 허가권자(특별시장·광역시장·시장·군수·구청장 등)가 정하는 토지가 대지가 됩니다. 6호는 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 받은 경우입니다. 그 합쳐지는 토지가 대지가 됩니다. 6호에도 소유자가 서로 다르면 제외한다는 단서가 붙습니다.

건축법 시행령 제3조 제1항이 정한 여섯 경우를 정리한 도식으로 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축 합병이 불가능한 필지 도시군계획시설 주택단지 도로 지표 아래 건축물 사용승인 조건부 합필의 경우 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있으며 2호와 6호는 소유자나 권리관계가 다르면 제외된다는 도식

한 필지의 일부만 대지가 되는 다섯 경우 (제3조 제2항)

제3조 제2항은 반대 방향입니다. 이번에는 한 필지 전체가 아니라 그 일부만 떼어 하나의 대지로 삼는 경우를 다섯 가지로 열거합니다.

「건축법 시행령」 제3조(대지의 범위) 제2항② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우: 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지
2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

출처: 「건축법 시행령」 제3조(대지의 범위) 제2항 · 국가법령정보센터(law.go.kr)

건축법 시행령 제3조 제2항은 도시군계획시설 결정 고시나 농지전용 산지전용 개발행위 허가를 받은 그 부분만 대지로 삼고 사용승인 때 분할을 조건으로 허가하면 나누어지는 토지가 대지가 된다는 카드

다섯 경우를 관통하는 공통점은 한 필지에서 특정 부분만 건축 대상이 되는 상황이라는 데 있습니다. 1호는 필지의 일부에 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우입니다. 그 결정ㆍ고시된 부분만 대지가 됩니다. 2호부터 4호는 각각 농지전용허가(농지법 제34조), 산지전용허가(산지관리법 제14조), 개발행위허가(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조)를 받은 경우입니다. 이때는 그 허가받은 부분의 토지가 대지가 됩니다. 5호는 사용승인 신청 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 받은 경우입니다. 그 나누어지는 토지가 대지입니다.

한 필지 안에서 이렇게 일부만 대지가 되면 나머지 부분은 그 대지에서 제외됩니다. 제1항이 여러 필지를 하나로 넓히는 방향이라면 제2항은 한 필지를 그 일부로 좁히는 방향입니다. 방향은 반대지만 둘 다 1필지 1대지 원칙에서 벗어나는 예외라는 점은 같습니다.

실무에서 하나의 대지로 묶을 수 있는지 어떻게 가릴까요?

가장 먼저 확인할 것은 소유·권리 관계입니다. 제3조 제1항 2호와 6호는 토지의 소유자가 서로 다르면(2호는 소유권 외의 권리관계까지 다르면) 하나의 대지로 보는 대상에서 제외합니다. 남의 필지를 임의로 끌어와 하나의 대지로 합칠 수는 없다는 뜻입니다.

실무에서 하나의 대지인지 가릴 때는 소유와 권리 관계를 먼저 확인해 남의 필지를 임의로 끌어와 묶을 수 없고 지적상 합병과 건축법상 대지 통합은 별개라 합병이 불가능해도 소유와 권리가 같으면 하나의 대지로 볼 수 있다는 카드

두 번째로 지적상 합병과 건축법상 대지 통합은 별개라는 점을 구분해야 합니다. 합병은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 여러 필지를 지적공부에서 하나로 합치는 절차입니다. 하나의 대지로 보는 것은 건축법상 건축과 산정의 단위를 정하는 문제입니다. 그래서 지번부여지역이나 도면 축척이 달라 지적상 합병이 불가능한 필지라도 소유·권리 관계가 같으면 건축법상 하나의 대지로 볼 수 있습니다(제3조 제1항 2호). “합병이 안 되면 하나의 대지도 안 된다”는 단정은 맞지 않습니다.

세 번째로 필지 상태가 확정되기 전에도 조건부로 대지가 인정될 수 있습니다. 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나로 합칠 것(제1항 6호)이나 필지를 나눌 것(제2항 5호)을 조건으로 건축허가를 하면 그 합쳐지거나 나누어지는 토지가 대지가 됩니다. 허가 시점에 아직 합필·분할이 끝나지 않았더라도 건축을 진행할 길이 열려 있는 셈입니다.

하나의 대지로 묶을 수 있는지는 제3조에 열거된 경우에 해당하는지와 소유·권리 관계가 이를 허용하는지로 가립니다. 어느 쪽이든 판단은 관할 허가권자가 합니다. 여러 필지에 걸친 건축이나 필지 일부의 건축을 계획한다면 착수 전에 대지 범위부터 확인하는 편이 안전합니다.

지금까지 살펴본 1필지 1대지 원칙과 시행령 제3조의 예외를 정리하면 다음과 같습니다.

여러 필지에 걸친 건축이나 필지 일부 건축을 계획한다면 대지 범위부터 먼저 확인하는 편이 안전하고 최종 판단은 관할 허가권자가 한다는 마무리 카드

자주 묻는 질문

Q. 대지와 필지는 같은 말인가요?

같은 말은 아닙니다. 필지는 지적공부에 등록하는 토지의 단위입니다. 반면 대지는 건축과 규모 산정의 단위입니다. 건축법이 대지를 “각 필지로 나눈 토지”로 정의하므로 원칙적으로는 1필지가 1대지입니다. 다만 시행령 제3조의 예외에서는 둘 이상의 필지가 하나의 대지가 되거나 한 필지의 일부만 대지가 되기도 합니다.