「건축법 시행령」은 주택에 설치되는 발코니 가운데 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니를 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다고 적었습니다. 확장형 발코니라는 이름으로 흔히 찾는 내용도 조문에서는 이 한 문장에서 출발합니다. 그 발코니에 갖추는 구조나 시설이 놓인 면적을 바닥면적에 산입하지 않는 조문은 따로 있습니다. 다만 그 조문에는 대상을 좁히는 괄호가 붙어 있고 산입하지 않는 면적의 한도도 함께 적혀 있습니다. 한도는 시설을 어느 단위로 설치했는지에 따라 갈립니다.

확장형 발코니는 어떤 발코니를 말하나요?

「건축법 시행령」 제2조 제14호는 발코니가 무엇인지를 밝힌 문장 뒤에 “이 경우”로 시작하는 문장을 하나 더 붙였습니다. 앞 문장이 발코니의 뜻을 밝히는 자리라면 뒤 문장은 그 발코니를 어떤 용도로 쓸 수 있는지를 다룹니다. 두 문장은 같은 호 안에 나란히 이어집니다.

「건축법 시행령」 제2조 제14호 후단 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제2조 제14호 후단

이 한 문장에는 대상과 요건과 효과가 함께 담겨 있습니다. 대상은 “주택에 설치되는 발코니로서”라는 말로 좁혀집니다. 대상을 좁히는 말이 문장 앞머리에 놓였고 그 뒤에 요건이 이어집니다. 요건은 “국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는”이라는 말에 붙어 있습니다. 효과는 문말에 나옵니다. 조문은 “거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다”고 적었습니다. 그 앞에는 “필요에 따라”라는 말이 놓여 있습니다. 열거 뒤의 “등”은 예시가 열려 있다는 표시이고 문말은 “사용할 수 있다”입니다.

정의 조문의 뒤 문장 하나를 대상과 요건과 효과 셋으로 갈라 본 그림입니다. 확장형 발코니와 맞물리는 조문 가운데 첫 자리가 여기입니다.

경계벽을 설치해야 하는 범위에서 제외되는 발코니 부분은 어디인가요?

「건축법 시행령」 제53조 제1항은 “법 제49조제4항에 따라” 일정한 건축물의 경계벽을 “국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 설치해야 한다”고 적고 그 대상을 각 호로 나눕니다. 제1호가 적은 대상은 “단독주택 중 다가구주택의 각 가구 간 또는 공동주택(기숙사는 제외한다)의 각 세대 간 경계벽”입니다. 대상은 다가구주택의 각 가구 사이와 공동주택의 각 세대 사이이고 공동주택 가운데 기숙사는 괄호로 빠집니다.

이 제1호에는 괄호가 하나 더 붙어 있습니다. 경계벽 조문의 괄호는 “제2조제14호 후단에 따라 거실ㆍ침실 등의 용도로 쓰지 아니하는 발코니 부분은 제외한다”고 적었습니다. 정의 조문의 뒤 문장을 직접 지목하면서 그 용도로 쓰지 아니하는 발코니 부분을 경계벽의 범위에서 뺐습니다.

조문이 적은 것은 범위에서 제외되는 부분까지이고 그 반대 경우의 효과를 적은 문장은 이 호에 없습니다. 시행령 안에서 정의 조문의 뒤 문장을 인용한 조문은 이 제1호 하나입니다.

대피공간은 어떤 경우에 발코니에 설치해야 하나요?

「건축법 시행령」 제46조 제4항이 대피공간을 요구하는 경우는 “공동주택 중 아파트로서” “4층 이상인 층의” 각 세대가 “2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우”입니다. 설치 자리는 “발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다)”이고 설치 단위는 “인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로”입니다. 조문은 각 호의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 “하나 이상 설치해야 한다”고 적었습니다.

「건축법 시행령」 제46조 제4항 ④ 공동주택 중 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다)에 인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치해야 한다. 이 경우 인접 세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접 세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 있는 위치에 우선 설치되어야 한다.
1. 대피공간은 바깥의 공기와 접할 것
2. 대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
3. 대피공간의 바닥면적은 인접 세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것
4. 대피공간으로 통하는 출입문은 제64조제1항제1호에 따른 60분+ 방화문으로 설치할 것
5. 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합할 것

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제46조 제4항

각 호 가운데 바닥면적을 다루는 것은 제3호입니다. 제3호는 대피공간의 바닥면적을 인접 세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상으로 적었습니다. 문말이 “이상일 것”이므로 이 수치는 대피공간이 갖추어야 할 최소 바닥면적입니다. 설치를 인접 세대와 공동으로 했는지 각 세대별로 했는지에 따라 최소치가 갈립니다. 설치 단위를 “인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로”라고 적은 부분이 제3호의 최소 바닥면적과 그대로 짝을 이룹니다.

같은 항은 대피공간이 바깥의 공기와 접할 것, 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것, 대피공간으로 통하는 출입문을 60분+ 방화문으로 설치할 것, 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합할 것도 함께 요구합니다. 인접 세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접 세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 있는 위치에 우선 설치되어야 한다는 문장도 같은 항에 붙어 있습니다. 이 제3호의 대피공간은 바닥면적을 재는 방법이 같은 호의 다른 목에 “벽의 내부선”을 기준으로 따로 적혀 있습니다.

대피공간을 설치하지 않을 수 있는 구조나 시설은 무엇인가요?

같은 조 제5항은 아파트의 4층 이상인 층에서 발코니에 갖추는 구조나 시설을 각 호로 적었습니다. 발코니와 인접 세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 등인 경우, 발코니의 경계벽에 피난구를 설치한 경우, 발코니의 바닥에 하향식 피난구를 설치한 경우, 국토교통부장관이 고시하는 구조 또는 시설을 갖춘 경우가 각 호에 나옵니다. 제5항은 이 가운데 “어느 하나에 해당하는” 구조 또는 시설을 갖춘 경우에 “대피공간을 설치하지 않을 수 있다”고 적었습니다. 제3호와 제4호는 바닥면적 산정 조문이 그대로 지목하는 호입니다.

제3호의 문언은 “발코니의 바닥에 국토교통부령으로 정하는 하향식 피난구를 설치한 경우”까지입니다. 피난구의 구조 기준은 그 위임을 받은 국토교통부령에 있습니다.

제4호는 “국토교통부장관이 제4항에 따른 대피공간과 동일하거나 그 이상의 성능이 있다고 인정하여 고시하는 구조 또는 시설”을 말합니다. 조문은 이 시설을 “대체시설”이라는 약칭으로 부릅니다. 바닥면적 산정 조문이 다시 지목하는 이름이 이 약칭입니다. 제5항의 발코니 괄호는 “제4호의 경우에는 발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다”로 한정됩니다.

확장형 발코니를 두고 바닥면적에 산입하지 않는 면적은 어디까지인가요?

바닥면적을 적은 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호는 본문 뒤에 단서를 두고 목을 이어 붙였습니다. 그 가운데 너목이 대피공간과 대체시설이 놓인 면적을 다룹니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 너목 너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.
1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터
2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제119조 제1항 제3호 너목

너목이 적은 경우는 둘입니다. 하나는 제46조 제5항 제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우입니다. 다른 하나는 같은 조 제5항 제4호에 따른 대체시설을 발코니에 설치하는 경우입니다. 앞의 경우는 설치 자리가 대피공간이고 뒤의 경우는 설치 자리가 발코니입니다.

대상은 괄호로 한 번 더 좁혀집니다. 너목은 “해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다”고 적었습니다. 발코니에는 “발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다”는 괄호가 붙습니다. 괄호 끝에 붙은 “이하 같다”는 이 뜻이 뒤에서도 이어진다는 문언입니다.

효과 문언은 “해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다”입니다. 조문은 그 면적을 “면적 중”이라는 말로 좁히고 “면적까지를”이라고 이어 적었습니다. 면적 전부가 아니라 구분에 따른 면적까지가 산입하지 않는 한도입니다. 구분은 설치 단위를 따라 갈립니다. 한도는 인접세대와 공동으로 설치하는 경우에는 4제곱미터, 각 세대별로 설치하는 경우에는 3제곱미터입니다.

구조나 시설이 설치된 대피공간 또는 발코니의 면적이 두 가지 설치 경우를 거쳐 어디에 이르는지 세 단으로 그린 그림입니다. 확장형 발코니 물음이 면적 쪽에서 닿는 자리가 이 너목입니다.

자주 묻는 질문

Q. 확장형 발코니에 관한 기준은 조문에서 확인할 수 있나요?

정의 조문의 뒤 문장은 “국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한”이라는 요건까지 적었습니다. 기준의 항목과 내용은 그 위임을 받은 별도의 기준에 담깁니다. 조문에서 확인되는 것은 요건이 붙어 있다는 사실과 그 요건이 조문 밖으로 위임되어 있다는 사실까지입니다.

Q. 아파트라면 발코니에 대피공간을 모두 설치해야 하나요?

아닙니다. 조문은 공동주택 가운데 아파트를 대상으로 삼고 4층 이상인 층에서 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우로 적용을 한정합니다. 설치 자리는 발코니이며 발코니의 외부에 접하는 경우도 함께 포함됩니다.

Q. 대피공간과 대체시설은 같은 것을 가리키나요?

다릅니다. 대피공간은 제46조 제4항이 발코니에 설치하도록 요구한 공간입니다. 대체시설은 같은 조 제5항 제4호가 고시하는 구조 또는 시설을 부르는 약칭입니다. 근거가 되는 항과 호가 서로 다르므로 산정에서도 두 낱말을 같은 말로 묶지 않는 편이 정확합니다.

Q. 확장형 발코니, 대피공간이나 대체시설이 놓인 면적은 전부 빠지나요?

전부가 빠지지는 않습니다. 산정 조문은 대피공간 또는 발코니의 면적 중 구분에 따른 면적까지만 바닥면적에 산입하지 않는다고 적었습니다. 대상도 해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설로 한정됩니다.

시행령에는 정의 조문의 뒤 문장을 조문 번호까지 적어 지목한 조문이 있어요. 경계벽을 설치해야 하는 범위를 적은 자리에서 그 문장이 한 번 더 나와요. 발코니의 용도 사용을 적은 문장이 다른 조의 범위 문언에서도 그대로 쓰이는 셈이에요. 뒤 문장을 확인할 때 이 조문이 그 문장을 어떻게 불러 쓰는지도 함께 짚어 두면 좋아요.

이 글은 시행령 조문의 문언만을 근거로 정리했습니다. 인용한 조문이 여러 조에 나뉘어 있어 한 자리만 달라져도 적용이 바뀔 수 있으니 실제 사안에서는 인용한 조·항·호를 각각 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 현행으로 확인하시기 바랍니다.