도로변 땅을 알아보다가 ‘접도구역’이라는 말을 만나 건축이 되는지 헷갈려 본 적 있으신가요? 도로에 바짝 붙은 자리일수록 오히려 규제가 걸리기도 하죠.

접도구역이란 「도로법」에 따라 도로 경계선 바깥쪽에 지정하는 일정 폭의 완충 띠입니다. 이 구역 안에서는 건축물을 새로 짓거나 땅의 형질을 바꾸는 행위가 원칙적으로 금지됩니다. 지정 폭은 도로 경계선에서 5미터, 고속국도는 30미터 이내입니다. 이름이 비슷한 건축법의 접도요건과는 소관법과 목적이 전혀 다른 별개의 제도입니다.

접도구역이란 어떤 땅을 말하나요?

도로 그 자체가 아니라 도로 경계선 바깥에 붙은 땅에 지정되는 완충 띠입니다. 도로 부지가 아니라 개인이 소유한 사유지도 이 띠 안에 들어갈 수 있습니다. 내 소유의 땅이라도 이 띠 안에 걸치는 부분은 건축과 형질변경이 제한됩니다. 도로에 붙어 있어 활용도가 높아 보이는 땅이 실제로는 규제 대상인 경우가 적지 않습니다. 지정 권한은 도로를 관리하는 도로관리청에 있습니다.

이런 완충 띠를 두는 목적은 세 가지입니다. 도로 구조의 파손 방지, 도로 주변 미관 훼손 방지, 교통 위험 방지입니다. 건물을 도로에 바싹 붙여 올리거나 땅을 깊이 파헤치면 도로 지반이 무너지거나 운전자의 시야가 가려질 수 있기 때문입니다. 특히 교차로나 굽은 길 주변에서는 도로 옆 구조물이 시야를 막아 사고로 이어질 수 있습니다. 이런 곳에서는 완충 띠의 역할이 더 큽니다.

이 제도를 접도요건과 헷갈리는 경우가 많습니다. 접도요건은 「건축법」이 정한 건축 허가 조건으로, 대지가 도로에 2미터 이상 접해야 건물을 지을 수 있다는 규정입니다. 반대로 이 완충 띠는 「도로법」이 도로를 보호하기 위해 도로 바깥 토지의 건축을 제한하는 규제입니다. 대지가 도로에 접하는지를 따지는 요건과 도로 옆 땅에 무엇을 지을 수 있는지를 제한하는 규제는 방향이 서로 다릅니다.

두 제도가 이렇게 자주 뒤섞이는 까닭은 애초에 ‘도로’라는 말 자체를 규정하는 법이 하나가 아니기 때문입니다. 건축법·도로법·국토계획법·도로교통법이 저마다 ‘도로’를 어떻게 다르게 정의하는지 한자리에서 비교한 글은 여기에서 확인할 수 있습니다.

도로관리청은 이 띠를 지정하면 지체 없이 그 사실을 고시하고 관리해야 합니다. 고시에는 도로의 종류와 노선번호, 노선명, 지정 구간과 범위가 담깁니다. 어떤 땅이 규제 대상인지는 관할 도로관리청의 고시 내용으로 확인할 수 있습니다.

폭은 도로 경계선에서 몇 미터까지일까요?

실제 지정 폭은 도로 경계선에서 5미터 이내, 고속국도는 30미터 이내입니다. 이 범위는 「도로법 시행령」이 정한 기준입니다.

「도로법 시행령」 제39조(접도구역의 지정 등) 제1항① 도로관리청이 법 제40조제1항에 따라 접도구역(接道區域)을 지정할 때에는 소관 도로의 경계선에서 5미터(고속국도의 경우는 30미터)를 초과하지 아니하는 범위에서 지정하여야 한다.

출처: 「도로법 시행령」 제39조(접도구역의 지정 등) · 국가법령정보센터(law.go.kr)

여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 「도로법」 본문에는 도로 경계선에서 20미터, 고속국도는 50미터라는 숫자가 나옵니다. 그러나 이 숫자는 도로관리청이 넘을 수 없는 상한선일 뿐 실제로 지정하는 폭이 아닙니다. 법이 정한 한도 안에서 실제 지정 폭은 시행령에 따라 5미터와 30미터로 정해집니다. 현장에서 적용되는 규제 폭은 이 5미터와 30미터입니다.

도로변 땅이라고 해서 모두 이 완충 띠로 지정되는 것은 아닙니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획구역처럼 규제 실익이 적은 일부 지역은 지정에서 제외될 수 있습니다. 지정에서 빠진 지역은 이런 완충 규제를 받지 않으므로 같은 도로변이라도 땅마다 적용이 다를 수 있습니다.

접도구역 안에서 금지되는 행위는 무엇인가요?

지정된 구역 안에서는 누구든지 두 가지 행위를 할 수 없습니다. 하나는 토지의 형질을 변경하는 행위, 다른 하나는 건축물이나 그 밖의 공작물을 신축·개축·증축하는 행위입니다. 소유자든 아니든 예외 없이 적용되는 원칙입니다. 다만 예외로 허용되는 행위는 시행령이 미리 정해 둔 경미한 것뿐입니다. 그 범위를 벗어난 신축이나 형질변경은 원칙적으로 할 수 없습니다.

「도로법」 제40조(접도구역의 지정 및 관리) 제3항③ 누구든지 접도구역에서는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 도로 구조의 파손, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 가져오지 아니하는 범위에서 하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위는 그러하지 아니하다.
1. 토지의 형질을 변경하는 행위
2. 건축물, 그 밖의 공작물을 신축ㆍ개축 또는 증축하는 행위

출처: 「도로법」 제40조(접도구역의 지정 및 관리) · 국가법령정보센터(law.go.kr)

지정이 끝난 뒤에도 관리는 이어집니다. 도로관리청은 이 구역 안에 있는 토지나 나무, 시설, 건축물의 소유자나 점유자에게 위험을 예방할 조치를 명할 수 있습니다. 시야를 가리는 장애물 제거, 무너질 우려가 있는 시설의 위해 제거, 도로로 흘러내리는 토사를 막는 시설 설치 같은 조치가 여기에 해당합니다. 도로 배수시설에 장애가 생길 우려가 있으면 그 장애를 없애는 시설을 설치하도록 하는 것도 여기에 들어갑니다.

그래도 지을 수 있는 건축물은 없을까요?

원칙은 금지지만 도로에 위험을 주지 않는 가벼운 건축행위는 예외로 허용됩니다. 대표적인 예외는 규모가 아주 작은 시설의 신축입니다. 이 예외는 도로에 부담을 주지 않는 최소한의 생활·영농 시설에 한정됩니다. 아래 표의 면적 기준은 「도로법 시행령」 제39조 제3항이 정한 값입니다.

새로 짓는 경우만이 아니라 기존 건물을 손보는 경우에도 허용 범위가 있습니다. 늘어나는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 이하인 증축, 그리고 건축물의 개축·재축·이전·대수선은 허용됩니다. 기존 건물을 유지하며 고치는 행위는 비교적 넓게 허용하지만 규모를 크게 늘리는 신축과 대형 증축은 제한하는 구조입니다. 다만 이 완충 띠 밖에 있던 건물을 띠 안으로 옮겨 오는 이전은 허용 대상에서 빠집니다.

이 밖에도 도로 이용을 돕는 주차장이나 통로 설치, 도로와 닿지 않는 용수로·배수로 설치, 국가유산의 수리, 운전자의 시야를 가리지 않는 울타리·철조망 설치, 재해 복구를 위한 응급조치 등은 예외로 인정됩니다. 도로 노면 수평연장선에서 1.4미터 미만인 성토나 지면에서 깊이 1미터 미만인 굴착·절토 같은 가벼운 형질변경도 여기에 포함됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 접도구역이면 건물을 아예 지을 수 없나요?

아닙니다. 원칙적으로 신축은 금지되지만 도로에 위험을 주지 않는 소규모 시설은 예외로 지을 수 있습니다. 연면적 10제곱미터 이하 화장실, 30제곱미터 이하 축사와 농·어업용 창고, 50제곱미터 이하 퇴비사가 대표적입니다.

Q. 접도구역과 접도요건은 같은 말인가요?

아닙니다. 접도구역은 「도로법」이 도로를 보호하려고 도로 경계선 바깥에 지정하는 규제 띠입니다. 접도요건은 「건축법」이 정한 건축 허가 조건으로, 대지가 도로에 2미터 이상 접해야 건물을 지을 수 있다는 요건입니다. 이름의 ‘접도’만 겹칠 뿐 소관법도 목적도 다릅니다.

Q. 접도구역 폭은 어디서부터 재나요?

도로 경계선을 기준으로 바깥쪽을 향해 잽니다. 일반 도로는 경계선에서 5미터, 고속국도는 30미터 이내가 지정 범위입니다. 「도로법」 본문의 20미터와 50미터는 상한선일 뿐 실제 지정 폭은 5미터와 30미터입니다.

Q. 이미 있는 건물을 고치거나 늘리는 것도 안 되나요?

가능한 범위가 있습니다. 건축물의 개축·재축·대수선은 허용됩니다. 늘어나는 바닥면적 합계가 30제곱미터 이하인 증축도 할 수 있습니다. 다만 이 완충 띠 밖의 건물을 띠 안으로 옮겨 오는 이전은 허용되지 않습니다.

Q. 내 땅이 접도구역에 들어가는지 어떻게 확인하나요?

도로관리청이 지정할 때 지정 구간과 범위를 고시하도록 되어 있습니다. 관할 도로관리청의 고시 내용을 보면 규제 대상 여부를 확인할 수 있습니다.

Q. 이 구역에서 농사나 영농 시설은 가능한가요?

경작지를 만드는 형질변경과 연면적 30제곱미터 이하 농·어업용 창고 신축은 예외로 허용됩니다. 다만 그 밖의 건축물은 원칙적으로 제한되므로 규모와 용도를 먼저 확인해야 합니다.

도로변 땅을 검토 중이라면 이 완충 띠의 규제 폭과 예외 항목부터 짚어 두면 시행착오를 줄일 수 있어요.

법령은 언제든 개정될 수 있습니다. 실제 건축이나 형질변경을 계획하기 전에 현행 국가법령정보센터(law.go.kr)의 「도로법」 제40조와 「도로법 시행령」 제39조를 확인하시기 바랍니다.

출처: 국가법령정보센터(law.go.kr) · 「도로법」 제40조 · 「도로법 시행령」 제39조