연면적의 합계는 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때 이들 연면적을 더한 값을 가리킵니다. 그렇게 더하라고 조문이 직접 밝혀 둔 자리는 「건축법」 제55조와 제56조입니다.

면적을 세는 단위가 늘 대지인 것은 아닙니다. 같은 10만 제곱미터를 규모 문턱으로 삼으면서도 한 조문은 ‘연면적의 합계’라고 적었고 다른 조문은 괄호를 달아 ‘각각의 건축물의 연면적’이라고 밝혀 두었습니다. 건축물 한 동을 세는지 대지 위 건축물 전부를 세는지는 건축법에서 정합니다.

대지면적은 단위가 언제나 대지 하나로 고정된 면적입니다. 그 산정 원칙은 대지의 수평투영면적으로 대지면적을 정하는 기준을 다룬 글에 정리돼 있습니다.

대지에 건축물이 둘 이상이면 연면적을 어떻게 볼까요?

연면적 자체는 건축물 한 동을 단위로 잡는 숫자입니다. 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호가 연면적을 ‘하나의 건축물’ 각 층의 바닥면적의 합계로 한다고 적어 두었기 때문이죠. 이 숫자를 대지 단위로 묶어 쓰도록 정한 자리가 「건축법」 제56조입니다.

「건축법」 제56조제56조(건축물의 용적률)
대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

출처: 「건축법」 [시행 2026. 2. 27.] 제56조

괄호 안 문언이 합산의 근거입니다. 이 조문을 적용할 때 대지에 건축물이 한 동뿐이면 그 건축물의 연면적이 그대로 기준값이 되고 둘 이상이면 이들 연면적을 더한 값이 기준값이 됩니다. 더할지 여부를 정하는 것은 조문에 적힌 괄호입니다. 같은 대지와 같은 건축물을 놓고도 어느 조문을 적용하느냐에 따라 기준값이 한 동의 숫자가 되기도 하고 여러 동을 더한 숫자가 되기도 하죠.

같은 구조의 괄호는 바로 앞 조문에도 있습니다. 「건축법」 제55조는 건축면적을 두고 “대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다”고 적었습니다. 합산 방식이 연면적에만 딸린 장치는 아니라는 뜻이죠.

법이 ‘각각의 건축물의 연면적’이라고 적은 자리도 있을까요?

있습니다. 「건축법 시행령」 제10조의3 제1항 제2호 가목은 하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우를 같은 방식으로 괄호에 담으면서 결론을 반대로 적었습니다.

「건축법 시행령」 제10조의3 제1항제10조의3(건축물 안전영향평가)
① 법 제13조의2제1항에서 “초고층 건축물 등 대통령령으로 정하는 주요 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 초고층 건축물
2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 건축물
가. 연면적(하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우에는 각각의 건축물의 연면적을 말한다)이 10만 제곱미터 이상일 것
나. 16층 이상일 것

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제10조의3 제1항

제2호는 가목과 나목을 모두 충족하는 건축물을 대상으로 삼습니다. 눈여겨볼 대목은 가목의 괄호입니다. 대지에 건축물이 여럿이어도 면적은 각각의 건축물 단위로 본다고 적혀 있습니다. 같은 상황을 두고 제56조는 합계로, 이 목은 동별로 정해 둔 셈입니다.

10만 제곱미터를 적은 두 조문은 어디가 다를까요?

수치는 같고 단위를 가리키는 말이 다릅니다. 「건축법 시행령」 제8조 제1항은 규모 문턱을 ‘연면적의 합계’라는 표현으로 적었습니다.

「건축법 시행령」 제8조 제1항제8조(건축허가)
① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제8조 제1항

제8조 제1항은 문턱 수치와 함께 본문·단서를 같이 읽어야 하는 구조입니다. 세 조문을 나란히 놓으면 문언의 차이가 더 또렷해집니다.

여기서 한 걸음 더 나가면 위험합니다. 제8조 제1항에는 합산 범위를 밝힌 괄호가 붙어 있지 않습니다. 조문이 밝혀 둔 범위까지만 읽고 나머지는 그 조문의 문언과 적용 국면에 맡겨 두는 편이 정확합니다.

‘동별’이라는 말이 나오면 면적도 나눠 세는 걸까요?

여기서 층위를 구분해야 합니다. 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이라는 같은 전제를 쓰면서 면적이 아니라 절차의 단위를 나눈 조문이 있기 때문입니다.

「건축법」 제22조 제1항이 그렇습니다. 사용승인을 신청하는 국면에서 “하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다”는 문구를 달아 동별로 공사를 마친 시점에도 신청이 열리도록 해 두었습니다. 여기서 나뉜 것은 사용승인을 신청하는 단위입니다. 「건축법 시행령」 제19조는 한 조문 안에 두 표현을 나란히 두고 있어 차이가 더 잘 보입니다.

「건축법 시행령」 제19조 제3항·제4항제19조(공사감리)
③ 법 제25조제6항에서 “공사의 공정이 대통령령으로 정하는 진도에 다다른 경우”란 공사(하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우에는 각각의 건축물에 대한 공사를 말한다)의 공정이 다음 각 호의 구분에 따른 단계에 다다른 경우를 말한다.
④ 법 제25조제5항에서 “대통령령으로 정하는 용도 또는 규모의 공사”란 연면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사를 말한다.

출처: 「건축법 시행령」 [시행 2026. 7. 28.] 제19조 제3항·제4항

제3항 괄호는 공사 공정을 각각의 건축물별로 보라는 지정이고 제4항의 ‘연면적의 합계’는 공사 규모를 적은 표현입니다.

‘연면적의 합계’를 정의한 조항은 어디에 있을까요?

따로 없습니다. 「건축법」 제2조의 정의 규정에도, 면적 산정방법을 호별로 나열한 「건축법 시행령」 제119조 제1항에도 이 표현을 정의한 항목은 없습니다. 뜻을 밝힌 자리는 제55조와 제56조의 괄호이고 다른 조문에서는 규모의 문턱을 적는 표현으로 등장합니다.

도지사의 승인을 받아야 하는 건축물을 정한 「건축법」 제11조 제2항 제2호가 그런 예입니다. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정·공고한 구역에 짓는 위락시설·숙박시설 등에 3층 이상 또는 연면적의 합계 1천제곱미터 이상이라는 문턱을 달아 두었습니다. 앞에서 인용한 제19조 제4항도 연면적의 합계 5천 제곱미터 이상을 같은 방식으로 씁니다.

낯선 조문에서 이 표현을 만나면 수치를 옮기기 전에 단위 문언부터 확인합니다. 괄호로 합산 범위를 밝혀 두었는지, ‘각각의 건축물’이라고 나눠 두었는지, 표현만 쓰고 범위를 적지 않았는지에 따라 읽는 방법이 달라집니다.

조문이 합계로 보라고 한 자리에서 한 동만 세면 그 조문의 판정 자체가 어긋납니다. 동별로 보라고 적힌 자리에서 여러 동을 더해도 결과는 마찬가지입니다. 기준을 넘긴 건축물은 위반건축물로서 시정명령·이행강제금(「건축법」 제79조·제80조)이 따라올 수 있습니다.

연면적 자체가 상한선이 되는 규정도 있습니다. 재축에서 연면적이 종전 규모를 넘지 못하는 이유와 위반 시 제재를 정리한 글을 이어서 보시면 됩니다.

이 확인은 문서 위의 문제로만 남지 않습니다. 한 건축물에서 같은 용도로 쓰는 면적을 어디까지 묶어 세는지부터 정하고 절차를 잡아 간 체력단련장 인허가 사례는 블로그 글에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 한 대지에 건축물이 둘 이상이면 연면적의 합계는 언제나 전부를 더한 값인가요?

조문에 따라 다릅니다. 「건축법」 제55조·제56조처럼 괄호로 합계를 쓰라고 밝힌 조문에서는 이들 연면적을 더한 값이 기준입니다. 그런 괄호가 없는 조문은 그 조문의 문언과 적용 국면을 따라 읽어야 합니다.

Q. 대지에 건축물이 한 동뿐이면 어떻게 되나요?

합계 괄호가 적용되는 전제는 ‘대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우’입니다. 한 동만 서 있으면 그 전제가 성립하지 않으니 괄호를 뺀 본문, 곧 해당 건축물의 연면적으로 판단합니다.

Q. 한 대지에 여러 동을 지을 때 안전영향평가 대상 면적은 합산해서 보나요?

합산하지 않습니다. 「건축법 시행령」 제10조의3 제1항 제2호 가목이 ‘각각의 건축물의 연면적을 말한다’고 괄호에 적어 두었습니다. 같은 호 나목의 16층 이상까지 함께 충족하는 건축물이 대상입니다.

Q. 사용승인을 동별로 신청하면 면적 판정도 동별로 되나요?

아닙니다. 「건축법」 제22조 제1항이 정한 것은 사용승인을 신청하는 단위입니다. 면적을 어느 단위로 세는지는 면적 산정과 규모 문턱을 적어 둔 조문이 따로 밝힙니다.

Q. ‘바닥면적의 합계’라고 적힌 조문은 연면적의 합계와 같은 뜻인가요?

표현이 다르면 그 조문의 문언을 그대로 읽는 편이 안전합니다. 「건축법 시행령」 제19조만 해도 제4항은 ‘연면적의 합계’, 제5항 제1호는 ‘바닥면적의 합계’로 서로 다르게 적고 있습니다.

조문을 펼치면 수치보다 괄호를 먼저 훑어 보세요. ‘연면적의 합계’라고 적혀 있어도 무엇을 어디까지 더하는지는 그 조문 문언에 따라 달라지니까요.

이 글에 옮긴 조문은 시행 2026년 2월 27일 기준 문언입니다. 법령은 개정될 수 있으니 연면적의 합계를 따지는 실제 사안에서는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 현행 조문을 확인하시기 바랍니다.